나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [2] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 다세대 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2024타경56568 (2) 부동산 임의경매 사건에 대한 보고서입니다.

* 소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 2층 202호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 65,000,000원

* 토지면적: 7.03㎡ (약 2.11평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 19.10㎡ (약 5.78평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북OOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치한 에이스빌 2층 202호입니다.

* 주위환경: 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.

* 주변 시설: 주변에 주거, 상업, 업무 시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다. 주변 지역에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부요약 분석 결과, 본건은 현재 소유권 보존 등기 이후 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 말소기준권리는 북부산농업협동조합의 근저당권(을1, 을2)이며, 해당 근저당권 및 이후 설정된 주택임차권, 가압류, 임의경매, 강제경매는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 신동관

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-04-06

* 확정일자: 2020-03-17

* 배당신고일자: 2024-06-04

* 대항력: 없음

* 분석: 임차인 신동관은 대항력이 없어 보증금 85,000,000원을 인수할 필요는 없습니다. 법원 집행 절차에 따라 배당받을 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 개금동은 부산 시내의 주요 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

* 개금역 인근의 역세권 특성으로 인해 유동인구가 어느 정도 존재하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 입점해 있어 배후 수요가 뒷받침됩니다.

* 다세대주택 및 업무시설 등이 혼재된 지역 특성상, 소규모 상가나 오피스텔 등에 대한 임대 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2호선 개금역과 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 식료품 구매, 금융, 의료 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 소규모 공동주택, 주상용 주택 등이 혼재된 도심형 주거 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 승강기 미작동: 현장 조사 당시 승강기 설비가 미작동 상태였으며, 정상 작동 여부 확인이 곤란합니다. 수리 비용 발생 가능성이 있으며, 입찰 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 건물 준공 연도가 2014년으로, 연식에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 다세대주택: 공용 부분 및 건물 관리에 있어 다른 구분 소유자와의 협의 또는 관리단 운영과 관련된 이슈가 발생할 수 있습니다.

* 중복사건/공동담보: 관련 서류상 중복사건 및 공동담보 물건으로 표기되어 있어, 추가적인 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 부산진구 개금동 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호한 편입니다.

* 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

* 다만, 승강기 미작동, 건물 연식 등을 고려할 때 잠재적 리스크 요인이 존재하며, 이에 대한 면밀한 사전 점검이 요구됩니다.

* 감정가는 65,000,000원이지만, 최근 거래된 유사 면적대의 물건 시세와 비교 시 차이가 존재하므로, 시세 조사를 통한 정확한 가치 판단이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 개금역 인근으로 대중교통 이용이 편리하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 요소입니다.

* 소형 면적: 19.10㎡의 소형 면적으로 1인 가구 등 특정 수요층을 대상으로 한 임대 수익 투자에 적합할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 인수해야 할 부담 없는 권리가 없어 명확한 권리 분석 하에 입찰이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 65,000,000원입니다.

* 최근 유사 지역의 다세대주택 매매 정보를 분석한 결과, 평당 가격은 약 126만원에서 179만원 수준으로 파악되었습니다.

* 본건의 건물 전용면적(19.10㎡)을 감안하여 시세 분석 시, 2014년식 건물의 2층 물건임을 고려할 때 시장가격은 약 29,000,000원에서 35,000,000원 범위로 추정됩니다.

* 제공된 시장 정보와 감정가 간의 괴리가 상당하므로, 입찰자는 본인이 파악한 실거래가 및 시세 동향을 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

* 다만, 위 시장 분석을 기반으로 할 때, 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 예상 입찰가는 약 35,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.