나이스옥션 법원경매 부산 2024타경56568 [6] 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새아침 · 평가일 2024.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치하는 에이스빌 2층 201호 외 14개호로서 부근은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통사정 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건내 2층 201호 외 14개호로서,
외벽: 치장 석재, 미장스톤 및 드라이비트 마감 등
내벽: 폐문부재로 확인치 못함.
창호: 샷시창호임.

이용상태

기호(1-12) 다세대주택임.
기호(13-15) 오피스텔(주거용 오피스텔로 추정)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지내 인접지대비 대체로 평탄한 세장형의 토지로 "공동주택 및 오피스텔" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약4m내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(48m이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
기타사항: 승강기 설비되어 있으나 현장조사 당시 미작동 상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 승강기 설비되어 있으나, 현장조사 당시 미작동상태로 정상작동 유무는 확인이 곤란하였으니 입찰시 참고바람.
2. 다세대 주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경56568 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 523-32 에이스빌 3층 303호

용도: 다세대주택

건축년도: 2013년

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 44,000,000원

토지면적: 4.70㎡ (약 1.42평)

토지 지분: 4.697578469643594㎡ (약 1.42평)

건물면적: 12.76㎡ (약 3.86평)

건물 지분: 12.76㎡ (약 3.86평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 개금동 소재 도시철도 2호선 "개금역" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 소규모 공동주택, 주상용 주택, 업무시설 및 각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도 2호선 개금역 등이 소재하여 제반 교통 사정이 무난합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(48m 이하), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

본건 동측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 조문근 (2014-01-17)

근저당: 북부산농업협동조합 (2014-01-17, 221,000,000원) - 말소기준권리

근저당: 북부산농업협동조합 (2014-01-17, 276,000,000원)

소유권이전: 정금지 (2014-10-27)

주택임차권: 윤나경 (2024-04-01, 50,000,000원) - 말소 예정

임의경매: 북부산농업협동조합 (2024-05-23, 2024타경56568)

강제경매: 정동심 (2024-08-27, 2024타경61225)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 모든 등기된 권리는 말소기준권리(근저당)보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 윤나경 (윤 )

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-15

확정일자: 2022-03-02

배당신고일자: 2024-04-01

대항력: 없음

3.4. 권리분석 종합

본 건은 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 임차인 윤나경씨는 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 부산진구 개금동 일대는 도시철도 2호선 개금역을 중심으로 소규모 공동주택, 상가, 업무시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖춘 지역입니다. 근린생활시설이 다수 분포하여 주민 편의성이 양호합니다.

4.2. 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 다양한 근린생활시설 및 상업 시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

본건 토지이용계획에 '상대보호구역'으로 지정된 점으로 미루어 보아, 인근에 교육 시설이 위치하고 있을 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 (승강기)

승강기 설비가 되어 있으나, 현장 조사 당시 미작동 상태로 정상 작동 여부 확인이 곤란하였습니다. 입찰 시 승강기 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 기타 리스크

건축된 지 약 10년 정도 되었으므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

일반상업지역, 방화지구, 최고높이 제한 지역 등 지역 지구별 규제 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동 역세권에 위치한 소형 다세대주택으로, 감정가 4,400만원으로 소액 투자가 가능한 물건입니다. 권리관계가 명확하여 인수되는 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 승강기 고장으로 인한 수리 비용 발생 가능성과 감정가가 시세 대비 높게 책정된 것으로 보이는 점은 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 4,400만원의 감정가로 소액 투자 진입이 용이합니다.

* 역세권 입지: 도시철도 2호선 개금역 인근으로 대중교통 이용이 편리하고, 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 권리 인수 없음: 모든 권리가 말소되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 소형 면적: 12.76㎡ (약 3.86평)의 작은 면적으로 관리 및 향후 처분이 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 조건의 거래 사례들이 있으나 면적 차이가 있습니다.

주변 유사 건물인 정원스카이5차(2012년식, 64.39㎡)의 매매가는 11,500만원으로, 이는 약 178.6만원/㎡ 수준입니다.

청우(1998년식, 72.77㎡)의 매매가는 11,400만원으로, 이는 약 156.7만원/㎡ 수준입니다.

이를 본 건 면적(12.76㎡)에 적용 시, 약 2,000만원 ~ 2,280만원 수준으로 산출됩니다.

그러나 본 건의 감정가는 4,400만원으로, 시장 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시장 시세를 반영하되, 감정가와의 괴리를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

권리 인수 금액이 0원이므로, 감정가 4,400만원을 상한선으로 고려하되, 실제 입찰 경쟁 상황을 지켜보며 시장 시세인 2,500만원 ~ 3,500만원 사이에서 적극적인 검토를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.