나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11544 [6] 경상남도 김해시 상동면 묵방리 245-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 (1-10,19)는 경상남도 김해시 한림면 안하리 소재 '어은마을회관' 동측 인근
에 위치하며, 기호(11-14)는 경상남도 김해시 생림면 생림리 소재 '하봉마을회관
'남서측' 인근에 위치하며, 본건 기호(15-18)은 경상남도 김해시 상동면 묵방리
소재 '장척소류지' 남동측 인근에 각각 위치하며, 부근은 농경지, 축사, 펜션,
근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하고 버스노선 및 통행량 등을 고려컨데 대중교
통 사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 (1,2)는 공히 접면도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 '축사부지
'로 이용 중 입니다.
*기호(1,2) 현황 '일단지'입니다.
기호 (6,7)은 공히 접면도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 '건축
허가부지' 상태입니다.
기호 (8) 접면도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 '건축허가부지 및
일부 잔여지'상태입니다.
기호 (9,10) 공히 접면도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 '건축허가
부지'상태 입니다.
기호 (12) 접면도로대비 등고평탄한 세장형의 토지로서 현황 '축사 부지'입니다.
기호 (13,14) 접면도로대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 현황 '기호(12) 부속토지
'입니다.
기호 (15) 완경사지대 내 부정형의 토지로서 현황 '자연림'상태 입니다.
기호 (17) 완경사지대 내 부정형의 토지로서 현황 '단독주택'로 이용
중입니다.
기호 (18) 완경사지대 내 부정형의 토지로서 현황 '도로'입니다.
기호 (19) 접면도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 '건축허가부지'
상태입니다.

인접 도로상태

기호 (1,2) 공히 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (6,7) 공히 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (8) 남측으로 노폭 약 7미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (9,10) 북측으로 노폭 약 7미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (12)는 남측으로 기호(14)를 통하여 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (13) 지적도상 맹지이나, 인접지 기호(12)를 통하여 접근이 가능합니다.
기호 (14) 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (15)는 북서측으로 기호(18)을 통하여 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (17) 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접합니다.
기호 (18) 본건이 노폭 약 4미터 내외의 도로입니다.
기호 (19) 남측으로 노폭 약 7미터, 서측으로 노폭 약 3미터 내외의 도로와 각각
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1)농림지역 가축사육제한구역(200m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률
>,농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장
설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

기호 (2,6,7,9,10)농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역
<물환경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

기호 (8)농림지역 가축사육제한구역(400m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
,농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립
승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.




기호 (12)농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법
>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함)입니다.

기호 (13)농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역<농어촌정비법>, 농업진흥구역(2016-06-30)
<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)
<수도법>입니다.

기호 (14)농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

기호 (15)보전관리지역(2024-05-02) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역
(2013-06-28)<수도법> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※
입니다.

기호 (17)계획관리지역, 보전관리지역(2024-05-02), 성장관리계획구역(2023-04-06)
(상동 묵방2), 성장관리계획구역(2023-04-06)(상동 묵방2구역 주거형)가축사육제한
구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역
(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설
립승인지역(2013-06-28)<수도법> ※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)
별도확인※ 영농여건불리농지 입니다.

기호 (18)보전관리지역(2024-05-02) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법> 건축법



제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 영농여건불리농지 입니다.

기호 (19)농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 농업진흥구역(2016-06-30)<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법
>, 공장설립승인지역(2013-06-28)<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가 요항표' 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호 (1,2,12)는 공부상 '답'이나 현황 '축사 부지'입니다.
기호 (6-9,10,19)은 공히 공부상 '답'이나 현황 '건축 허가부지'입니다.
기호 (8)은 공부상 '답'이나 현황 '건축 허가부지 및 잔여지'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대관계는 미상입니다.

2)기 타
해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 (3) 일반철골구조 칼라강판지붕 2층 건물로서,
벽 체 : 하단부 콘크리트 위 윈치커튼 등 마감.
주기둥 : H-Beam 150×150mm 등.
바 닥 : 콘크리트 등 마감.

기호 (3-1) 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물로서,
<기존부분>
외 벽 : 사이딩 판넬 붙임 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
바 닥 : 타일 등 마감.
창 호 : 샤시창 구조입니다.

<증축부분>
외 벽, 내 벽 : 판넬 마감.
*구조<판넬조 판넬지붕>

기호(4) 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 하단부 콘크리트 위 윈치커튼 등 마감.
주기둥 : H-Beam 150×150mm 등.
바 닥 : 콘크리트 등 마감.

기호(5) 일반철골구조 칼라강판지붕 단층 건물로서,
벽 체 : 하단부 콘크리트 위 윈치커튼 등 마감.
주기둥 : H-Beam 150×150mm 등.
바 닥 : 콘크리트 등 마감.

기호 (11) 일반철골구조 기타지붕(피이폼판넬) 단층 건물로서,
벽 체 : 하단부 조적위 윈치커튼 및 일부 칼라강판 등.
주기둥 : H-Beam 170×150mm.
바 닥 : 콘크리트 등 마감.



기호 (16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 스톤코트 등 마감.
내 벽 : 벽지 등 마감.
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감.
창 호 : 샤시창구조 입니다.

이용상태

기호 (3,4,5) 축사 등으로 이용 중입니다.
기호 (3-1) 1층 : 휴게실 등 / 2층 : 창고로 이용 중입니다.
기호 (11) 축사 등으로 이용 중입니다.
기호 (16) 단독주택으로 이용 중입니다.
*현장조사시 이해관계인 부재로 내부는 조사치 못하였으나, 통상적인 이용상황 및
건축물현황도, 탐문조사에 의하였는 바, 경매 진행시 적절한 조치를 요합니다.

설비내역

기호 (3,4,5,11) 제반 급.배수설비 및 위생설비, 선풍기 설비 등이 되어 있습니다.
기호 (3-1) 제반 급.배수설비 및 보일러에 의한 난방설비가 구비되어 있습니다.
기호(16) 제반 급.배수설비 및 위생설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어
있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도' 참고바랍니다.

공부와의 차이

기호 (3-1)은 공부상 '창고' 이나 현황 '1층 휴게실 등, 2층 창고'입니다.
기호 (3-1)은 공부상 일반철골구조 판넬지붕 이나, 현황 1층 증축부분(3㎡)은 '판넬조
판넬지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
임대관계는 미상입니다.

2)기 타
해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 파이프조 샤시지붕 단층(가추,17-11) 및 조립식 스턴창고 단층(창고17-12) 포함. 지상에 이동이 용이한 제시외비닐하우스(17-13)는 매각에서 제외,토지상에 소재하는 조경수 등은 토지에 포함 일괄매각,지상의 잡목 및 자연생 입목 등은 토지에 포함되어 평가됨.수풀 등으로 인하여 육안으로 확인되지 않는 분묘가 소재할 수 있음(소재할 시 분묘기지권 성립여부 불분명).목록 17은 2개의 용도지역에 걸쳐 소재하는 토지로, 각 용도지역 별 면적을 기준으로 평가하였고, 용도지역별 면적은 토지이용계획서상 확인도면에 의거 개략 산정함.제시외 관정(목록 17 지상)포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11544 (6)

* 소재지: 경상남도 김해시 상동면 묵방리 245-1

* 용도: 단독주택 (토지 일체)

* 감정가: 1,063,182,520원

* 토지 면적: 총 5883.00㎡ (약 1780평)

* 건물 면적: 총 99.92㎡ (약 30평) (제시외 14.00㎡ 별도)

* 매각 구분: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 고려산업주식회사 (경매 개시 채권자)

* 특이사항: 중복병합사건, 분묘기지권 가능성, 공동담보, 중복사건. 제시외 비닐하우스(17-13) 제외, 조경수/잡목/자연생 입목/관정 포함. 토지 2개 용도지역에 걸쳐 소재.

2. 입지조건

* 주위 환경: 경상남도 김해시 상동면 묵방리 '장척소류지' 남동측 인근에 위치. 농경지, 축사, 펜션, 근린생활시설 등 혼재.

* 교통: 차량 접근 용이하며, 버스 노선 등을 고려한 대중교통 여건은 보통 수준.

* 도로: 필지별로 약 3~7미터 내외의 도로와 접하나, 일부 맹지(기호 13) 존재.

* 이용 현황: 축사부지, 건축 허가부지, 자연림, 단독주택, 도로 등으로 다양하게 이용 중.

* 토지 이용 계획: 농림지역, 계획관리지역, 보전관리지역, 성장관리계획구역 등이며, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 비행안전제3구역 등 각종 제한 사항 다수 존재.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 김해농업협동조합 근저당권 (을12, 2022.08.29) - 732,000,000원

* 인수되는 권리: 없음. 말소기준 권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않으며, 등기부 상 을구 권리들은 모두 말소 처리됨.

* 선순위 임차인: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상임. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨.

* 기타 권리: 근저당, 지상권 설정, 임의경매, 가압류, 압류 등 다수 있었으나 모두 말소 처리됨.

* 채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 27억 2천만원에 달하나, 경매 절차에서 모두 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

* 지역 특성: 농업 및 임업 지역에 근린생활시설, 펜션 등이 산재한 복합적인 성격.

* 활용 가능성: 단독주택 외에도 펜션, 전원주택 단지 개발, 또는 농림 지역의 특성을 활용한 시설 등 잠재력 보유.

5. 생활정보

* 주변 시설: 근린생활시설이 일부 존재하며, 교통 접근성은 보통 수준.

* 환경: 농경지와 축사 등이 있어 전원적인 분위기이나, 혐오시설이 직접적으로 언급되지는 않음. 다만, 가축사육제한구역 등의 제약이 존재.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지상에 분묘가 존재할 경우 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 현재 정확한 파악이 어렵다는 점은 주요 리스크 요인.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 보전관리지역 등 다양한 용도지역에 걸쳐 있으며, 가축사육제한, 비행안전구역 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있음.

* 토지 현황: 일부 토지(기호 1,2,12 등)는 공부상 '답'이나 현황 '축사부지', '건축 허가부지' 등 차이가 있음.

* 건축물 조사: 일부 건물은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 않아 추가적인 확인 필요.

* 중복 사건: 중복병합사건, 중복사건이라는 점은 경매 절차의 복잡성이나 잠재적 이해관계 충돌 가능성을 내포.

7. 종합 의견

넓은 면적의 토지와 주택 및 부속 건물들이 일괄 매각되는 건으로, 감정가는 높으나 다양한 권리 관계가 설정되었던 이력이 있음. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 분묘기지권 가능성, 복잡한 토지 이용 계획 및 각종 제약 사항, 일부 건축물 내부 조사 미실시 등은 투자 시 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요소임. 토지의 넓은 면적은 개발 잠재력을 시사하지만, 지역 특성과 법규 제한을 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적 (약 1780평)을 활용한 재개발 또는 대규모 시설 조성 잠재력.

* 일부 필지의 '건축 허가부지' 현황은 개발 의지 및 행정 절차 진행 가능성을 시사.

* 현황 '단독주택' 및 제시외 건물(가추, 창고, 관정)을 포함한 일괄 매각으로 추가 활용 가치 기대.

* 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 관리하며, 주변 시세 대비 저평가된 경우 매력적인 투자 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,063,182,520원

* 주변 시세: 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 인근 유사 토지 및 건축물 매매 사례, 개발 가능성, 토지이용계획 등을 종합적으로 고려한 상세한 시세 조사가 필수적입니다.

* 현황 고려: 본건은 분묘기지권의 불확실성, 다양한 토지 이용 제한, 일부 조사 미실시 등의 리스크 요인을 내포하고 있으므로, 이러한 부분을 감안하여 감정가 대비 일정 비율 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 산정 시, 총 인수 보증금은 0원이므로 별도 차감할 금액은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사, 법률 전문가와의 상담, 상세한 시세 분석 후 결정하는 것이 좋습니다. 다만, 보수적으로 접근할 경우 감정가의 70%~80% 수준에서 검토를 시작해볼 수 있습니다. (예: 7억 4천만원 ~ 8억 5천만원 범위)

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