나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2326 [7] 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 3층305호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

일련번호 가~차 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호 2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경2326 (7)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 파주새마을금고

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 문산읍 문산리 129, 3층 305호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 건물 내 3층 305호

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 108,000,000원

토지 면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

건물 면적: 22.83㎡ (약 6.91평) (전용면적)

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

토지: 도시지역, 제1종일반주거지역. 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동중학교, 파주교육지원청 확인 필요), 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등 특정 주택 거래).

3.1. 등기부 현황

소유권보존: 주식회사푸미르 (2021.06.01)

소유권이전신탁: 한국투자부동산신탁주식회사 (2021.06.01)

근저당권: 파주새마을금고 (10,000,000원) - 말소기준권리

압류: 파주시 (2026.07.19) - 말소됨

임의경매개시결정: 파주새마을금고 (780,000,000원) - (2026.05.29)

등기부채권 총액: 10,000,000원 (말소기준권리 기준)

3.2. 임차인 현황

본 건 임차인 현황은 '임대 미상'으로 확인됩니다.

인수 보증금 합계는 0원으로, 인수되는 임차 보증금은 없는 것으로 보입니다.

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우: 해당사항 없으나, 실제 점유자가 있을 경우 내용 확인 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 권리관계 특이사항

말소기준권리인 파주새마을금고의 근저당권보다 선순위인 권리(소유권보존, 신탁)는 존재하나, 매각으로 인해 위 근저당권 이하 모든 권리는 말소될 예정입니다.

토지와 건물이 일괄매각으로 진행됩니다.

공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 부동산에 대한 권리 관계도 연계될 수 있으나 본건에서 직접적인 영향은 제한적입니다.

4.1. 상권 분석

대상 물건이 위치한 파주시 문산읍 문산리는 주거 밀집 지역으로, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

인근 '파주고등학교' 및 '문산동중학교' 등 교육 시설이 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 상권이 형성될 수 있습니다.

또한, 도시형생활주택으로 소형 주거 시설이므로 1인 가구 또는 소규모 가구를 대상으로 한 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5.1. 편의시설

주거지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 마트, 편의점, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

구체적인 대형 상업 시설은 인근 지역으로 이동이 필요할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

'파주고등학교'가 인근에 위치하며, '문산동중학교'도 가까이 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

6.1. 권리상 리스크

등기부상 소유권이전신탁이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

공동담보 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건들의 경매 진행 여부에 따라 채권액 변동 가능성이 있으나, 본 건 자체는 임의경매로 진행됩니다.

6.2. 명도 리스크

임차인 현황이 '임대 미상'이며 인수 보증금이 0원이므로, 명도 대상 임차인이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 실제 점유자가 있을 경우, 명도 과정에서 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

부동산 시장의 전반적인 변동성 및 파주시 지역 부동산 시장의 수급 상황에 따라 시세 변동 가능성이 있습니다.

건물 노후화 진행 시 유지보수 비용 발생 가능성. (본 건물은 2021년 사용승인으로 비교적 신축입니다.)

6.4. 기타 리스크

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'에 해당하여, 향후 외국인 등의 특정 주택 거래 시 허가가 필요할 수 있습니다. (본 건의 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.)

제공된 정보 내에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7.1. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 도시형생활주택으로, 소형 면적(22.83㎡)임에도 불구하고 감정가가 1억 8백만원으로 책정되었습니다. 이는 신축 건물로서의 가치와 지역 내 소형 주거 상품의 수요를 반영한 것으로 보입니다.

교통 및 생활 편의 시설은 보통 수준이며, 교육 시설 접근성이 양호합니다.

권리 관계는 복잡해 보이나, 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 일반적인 경매 물건에 해당합니다.

임차인 관련 문제는 인수 보증금이 없어 비교적 명도가 수월할 것으로 예상되나, 실제 점유 여부 확인이 필요합니다.

8.1. 투자 포인트

신축 건물로 인한 낮은 유지보수 비용 및 높은 주거 만족도 기대.

소형 면적으로 1인 가구 또는 임대 수익 목적 투자에 적합.

파주 지역 개발 계획 및 교통망 확충 시 시세 상승 잠재력 보유.

주변 교육 시설 접근성을 활용한 임대 수요 확보 용이.

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 '현대연립나동'(1987년식)은 45.36㎡가 3,000만원(약 66만원/㎡), 49.53㎡가 4,600만원(약 93만원/㎡)에 거래되었습니다. '월드파크빌'(2002년식)은 78.72㎡가 11,000만원(약 140만원/㎡)에 거래되었습니다.

본 물건은 2021년 사용승인된 신축 건물로, 면적(22.83㎡) 대비 감정가(108,000,000원)는 약 473만원/㎡로, 위 비교 사례들보다 월등히 높습니다. 이는 신축 건물 프리미엄, 도시형생활주택이라는 특수성, 또는 감정평가 시 적용된 특정 기준가에 따른 것으로 판단됩니다.

일반적인 시세보다 감정가가 높게 책정되었으므로, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황과 낙찰가율을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

비교 사례의 시세(약 140만원/㎡)를 적용하면 22.83㎡ * 140만원/㎡ = 약 3,196만원 수준이 되나, 이는 신축 건물임을 전혀 반영하지 않은 가격입니다.

신축 건물임을 감안하여, 감정가 108,000,000원을 기준으로 80% ~ 100% 수준의 낙찰가율을 예상해 볼 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 108,000,000원

보수적 낙찰가율 적용(85%): 108,000,000원 * 0.85 = 91,800,000원

적정 낙찰가율 적용(95%): 108,000,000원 * 0.95 = 102,600,000원

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 9,200만원 ~ 10,300만원 사이로 고려할 수 있습니다.

실제 입찰가는 해당 물건의 현장 조사를 통해 파악되는 내부 상태, 주변 시세 변동, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.