나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2326 [10] 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

일련번호 가~차 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호 2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2026타경2326 (10)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 파주새마을금고 (추정)

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 파주시 문산읍 문산리 129, 4층 402호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물 준공일: 2021년 3월 18일

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지상 4층 중 4층

감정가: 120,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 31.75㎡ (약 9.6평)

토지지분: 31.75㎡ (약 9.6평)

건물면적: 24.65㎡ (약 7.5평)

건물지분: 24.65㎡ (약 7.5평)

대지권 비율 (토지면적/건물면적): 약 1.29 (전체 대지 604㎡ / 전체 연면적 602.67㎡)

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주위는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 간선도로와의 접근성도 양호하여 전반적인 교통상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동중학교, 파주교육지원청 확인 필요), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 6월 1일 접수된 파주새마을금고의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사푸미르 (2021.06.01)

* 근저당권: 파주새마을금고 (2021.06.01, 10,000,000원) - 말소기준권리

* 소유권이전신탁: 한국투자부동산신탁주식회사 (2021.06.01)

* 압류: 파주시 (2024.07.19, 말소)

* 임의경매개시결정: 파주새마을금고 (2026.05.29, 780,000,000원)

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보: 임대차 관계가 확인되지 않으며, 보증금 및 차임이 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거지 내 상권이 형성되어 있습니다. 도시형생활주택(원룸형)으로서 1인 가구 수요를 중심으로 한 임대 수익을 기대할 수 있는 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. '파주고등학교'가 인근에 위치합니다.

5.2. 교통 및 설비

차량 및 대중교통 접근성이 보통 수준입니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 바닥난방 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 미확인

현재 임대차 관계 및 보증금, 차임이 확인되지 않아, 명도 시 예상치 못한 비용 발생 또는 시간 소요의 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계 0원'은 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않음을 의미하지만, 명도 절차는 별도로 진행되어야 합니다.

6.2. 토지거래허가구역

본건 토지는 외국인 등이 취득할 경우 토지거래허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. (2025.8.26~2026.8.25)

6.3. 상대보호구역

문산동중학교 인근의 상대보호구역으로, 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 규제 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 문산읍에 위치한 도시형생활주택(원룸형)으로, 2020년 신축된 건물입니다. 감정가는 1억 2천만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이나, 임대차 정보가 미상이라는 점은 명도 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 과거 거래 사례에서 제시된 가격은 본건의 감정가와 상당한 차이를 보이며, 특히 면적 대비 가격 책정 시 주의가 필요합니다. 신축 건물임을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 감정가와 시세 정보 간의 괴리를 고려하여 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최신 축의 소형 주거 상품: 2020년 준공된 도시형생활주택(원룸형)으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 실거주 및 임대 수익 가능성: 1인 가구 수요가 있는 지역 특성상 실거주나 임대 수익 목적으로 접근 가능합니다.

* 잠재적 가격 상승 여력: 향후 지역 개발 및 주택 시장 상황에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 거래 사례를 분석한 결과, 2002년 준공된 '월드파크빌'(대지면적 41.82㎡, 전용면적 78.72㎡)이 2026년 3월 110,000,000원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 1,397,360원의 시세로 환산됩니다. 만약 본건(전용면적 24.65㎡)에 동일한 제곱미터당 가격을 적용하면 약 34,445,000원의 가치가 산출됩니다.

그러나 본건은 2020년 준공된 신축 건물이며, 원룸형 도시형생활주택이라는 점을 감안할 때, 거래 사례의 건물보다 높은 가격으로 거래될 가능성이 있습니다. 제공된 자료만으로는 신축 소형 주택의 정확한 제곱미터당 시세를 단정하기 어렵습니다.

감정가 120,000,000원은 해당 면적과 신축 연식 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 소형 주택의 경우 면적당 단가가 높게 형성되는 경향도 있습니다.

고려사항:

* 감정가: 120,000,000원

* 주변 최고가 거래 사례: 110,000,000원 (구축, 넓은 면적)

* 산출된 예상 시세(구축 기준): 약 34,445,000원

* 리스크: 임대 미상 (명도 리스크)

종합적인 시세 분석 및 리스크를 고려하여, 본건의 현실적인 시장 가치는 감정가와 주변 거래 사례 사이의 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 신축이라는 점을 감안하여 거래 사례보다 높은 가격을 고려할 수 있으나, 임대 미상이라는 리스크는 입찰가 산정에 반영해야 합니다.

현 시세 및 위험 요소를 감안한 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 85,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 권리 분석 시 확인되지 않은 임차인과의 협상 결과, 현장 조사 결과, 그리고 본건의 실제 수요 대비 공급 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.