나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2326 [6] 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

일련번호 가~차 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호 2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 129번지에 위치한 도시형생활주택으로, 사건번호는 고양지원 2026타경2326 (6)입니다.

건물의 신주소는 경기도 파주시 하동로 30-1 (3층 304호)입니다.

본 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 부동산 임의경매 사건입니다.

용도는 도시형생활주택(원룸형)이며, 감정가는 126,000,000원입니다.

토지 면적은 34.51㎡ (약 10.44평)이며, 건물 전용 면적은 26.76㎡ (약 8.09평)입니다.

건축물대장상 건물 연면적은 602.67㎡ (약 182.32평)이고, 대지 면적은 604㎡ (약 182.72평)입니다.

건축물 사용 승인일은 2021년 3월 18일로 비교적 신축에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 간선도로와 인접해 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

물건의 서측으로 세로변 도로와 접하고 있어 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동중학교), 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 6월 1일 접수된 파주새마을금고의 근저당권(을1, 채권액 10,000,000원)입니다.

등기부등본 상 소유권보존(갑1), 소유권이전신탁(갑2) 등이 확인되며, 파주시의 압류(갑4) 및 파주새마을금고의 임의경매개시결정(갑6, 채권액 780,000,000원)이 등기되어 있습니다.

말소기준권리보다 늦게 접수된 압류(갑4)와 임의경매(갑6)는 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차가 완료되면 을1 근저당권 및 그 이후의 모든 권리들은 말소되어, 낙찰자는 깨끗한 등기부상태의 물건을 취득하게 됩니다.

본 물건에는 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 파주시 문산읍 문산리 일대는 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 내 기본적인 상업 및 생활 편의 기능을 갖추고 있습니다.

대상 물건이 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 점을 감안할 때, 주로 인근 직장인이나 학생 등 1인 가구를 배후 수요로 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

대중교통 이용이 가능하고 차량 접근성이 양호한 편이나, 대규모 상업 시설이나 중심 상권과는 거리가 있어 임대 수익률은 지역별 특성을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활에 필요한 편의시설 이용은 가능합니다.

교육시설: '파주고등학교'가 인근에 위치하며, '문산동중학교' 역시 가까워 교육 환경은 양호한 편입니다. 다만, 문산동중학교는 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 내용을 교육청에 재확인할 필요가 있습니다.

교통: 차량으로의 진출입이 원활하며, 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래계약 허가구역 지정: 본건 토지는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택 거래 시 허가를 받아야 하는 구역으로 지정되어 있습니다. 향후 매매 시 이 부분을 반드시 확인해야 합니다.

임대차 관계 미상: 임차인 현황 상 인수 보증금은 0원이나, 임대차 관계가 미상으로 표기되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

시세와 감정가 간의 괴리: 본건의 감정가는 126,000,000원이지만, 제공된 유사 부동산 거래 사례를 바탕으로 추정한 시세는 그보다 현저히 낮습니다. 이는 감정 시점의 시장 상황, 유사 물건과의 연식 및 종류 차이 등 다양한 요인이 복합적으로 작용한 결과일 수 있으므로, 정확한 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

주변 시설: 대상 물건이 위치한 지역은 주택, 근린생활시설, 교육 시설 등이 밀집된 주거 지역으로 파악됩니다. 현재까지 조사된 바로는 혐오시설이나 기피 시설은 인근에서 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역 및 토지거래허가구역 지정이 있음을 유념해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 소액 투자 또는 실거주 목적으로 접근해 볼 만한 가치가 있습니다.

권리 관계가 명확하여 인수되는 채무 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다.

하지만 토지거래허가구역 지정, 임대차 관계 미상, 그리고 감정가와 시장 시세 간의 상당한 차이점은 투자 결정 시 반드시 면밀히 검토해야 할 주요 고려 사항입니다.

철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 실제 가치를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점

권리 관계가 명확하고 인수되는 채무가 없어 안전한 투자가 가능함

토지/건물 일괄 매각으로 인한 재산권 행사 용이성

소액 투자 가능성 (단, 입찰가 산정에 신중 필요)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 본건과 직접적으로 동일한 조건의 비교 사례가 부족하여 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다.

유사 거래 사례 분석:

* '현대연립나동'(1987년 건축, 45.36㎡): 2026년 4월, 30,000,000원 (약 661,375원/㎡). 이는 연식 차이가 크고 거래 유형(중개거래)을 고려해야 합니다.

* '현대연립나동'(1987년 건축, 49.53㎡): 2026년 2월, 46,000,000원 (약 928,750원/㎡). 이 또한 연식 차이를 고려해야 합니다.

* '월드파크빌'(2002년 건축, 78.72㎡): 2026년 3월, 110,000,000원 (약 1,397,350원/㎡). 이 사례는 비교적 최근 연식으로, ㎡당 단가 1,397,350원을 본건의 전용 면적 26.76㎡에 적용할 경우 약 37,464,000원이 산출됩니다.

본건의 감정가는 126,000,000원이지만, 상기 분석 결과에 따르면 시장에서의 실제 가치는 보수적으로 40,000,000원에서 50,000,000원 내외로 추정됩니다.

신축 건물이라는 점을 감안하더라도, 감정가와 시장 시세 간의 큰 차이가 존재하므로 입찰가 산정에 매우 신중해야 합니다.

인수되는 보증금이 없는 것은 명도 리스크를 줄여주지만, 예상치 못한 제반 부대 비용 등을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 필수적입니다.

입찰 희망가는 감정가의 50~70% 수준에서 시작하되, 철저한 조사를 바탕으로 45,000,000원 ~ 60,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.