나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2326 [8] 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 3층306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

일련번호 가~차 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호 2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2026타경2326 (8)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 문산리 129, 3층 306호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 139,000,000원

토지면적: 37.19㎡ (약 11.25평)

건물면적: 29.45㎡ (약 8.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건축물 정보

건축물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 지상 4층 건물

건축 연도: 2020년 (준공)

건물 연면적: 602.67㎡ (약 182.32평)

대지 면적: 604㎡ (약 182.71평)

주차대수: 9대

세대수: 18세대 (건축물표제부 기준)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 운행이 편리한 편입니다. 본건은 서측으로 세로변과 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동중학교), 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25.)으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

말소기준권리: 2021년 6월 1일 접수된 파주새마을금고 근저당권(을1)입니다.

소멸예상권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 10,000,000원 (을1 근저당권 기준)

3.2. 임차인 현황

본건에는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 미상입니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 정보는 미상이며, 인수되는 보증금이나 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 문산읍 문산리는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 위한 기본적인 상업시설이 분포하고 있습니다.

4.2. 향후 개발 가능성

서울~문산 고속도로 개통으로 교통 접근성이 향상되었으며, 인근 산업단지 배후 주거지역으로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

'파주고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변 지역은 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

5.2. 건축물 설비

본 건물에는 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 바닥 난방 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 보고서 작성 시점을 기준으로 부동산에 직접적으로 부정적 영향을 미칠 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근 축사와의 거리 등을 추가로 확인할 필요는 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 임차인

임차인의 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

6.2. 토지거래계약허가구역

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 특정 주택 매입 시 토지거래계약허가를 받아야 합니다.

6.3. 학교보호구역

상대보호구역(문산동중학교)으로 지정되어 있어, 교육환경 보호 관련 법규에 따른 제한 사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축급 도시형생활주택으로, 최신 건축 규격 및 설비(도시가스 난방, 승강기 등)를 갖추고 있어 거주 가치가 높습니다. 주변 교통 및 편의시설은 보통 수준이나, 서울-문산 고속도로 개통으로 수도권 접근성이 향상되어 지역 가치가 상승할 잠재력이 있습니다. 권리 분석상으로는 말소기준 권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 임차인 정보가 미상인 점은 주요 리스크 요인입니다. 이 부분에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 토지거래계약허가구역 및 학교보호구역 지정 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축(2020년 준공)으로 유지보수 부담이 적고 상품성이 우수합니다.

* 도시형생활주택 원룸형으로 1인 가구 임대 수요에 적합합니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 서울-문산 고속도로 개통으로 인한 교통망 개선의 수혜가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터의 거래 사례는 본건과 건축 연도 및 유형에서 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다. (예시: 1987년식, 2002년식 다세대 주택 거래 사례) 그러나 본건의 감정가는 139,000,000원으로, 이는 신축급 도시형생활주택의 시장 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

최근 시세 분석 및 잠재적 리스크(미상 임차인 등)를 고려할 때, 보수적인 접근을 권장합니다.

* 현 시세 반영 예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

이 범위는 감정가 대비 약 82% ~ 90% 수준이며, 경매 진행 상황 및 현장 조사 결과에 따라 조정될 수 있습니다. 임차인 관련 추가 정보 확인이 최우선입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.