나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2326 [4] 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 2층206호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

일련번호 가~차 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호 2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경2326 (4)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 2층206호

용도: 도시형생활주택

감정가: 139,000,000원

토지면적: 37.19㎡ (약 11.25평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.45㎡ (약 8.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 파주새마을금고

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 파주시 문산읍 문산리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조 지상 4층 건물 중 2층 206호에 해당하며, 원룸형 도시형생활주택으로 이용 중입니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지 위에 건물이 건축되어 있습니다.

본건 서측으로 도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

주변에 학교, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의시설 접근성은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 6월 1일 접수된 파주새마을금고의 근저당권(을1)이며, 이보다 앞선 권리 및 동시 접수된 권리(갑1, 갑2)를 제외한 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본 상 소유권보존, 소유권이전신탁, 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등의 권리 변동 내역이 확인됩니다.

채권자 파주새마을금고에 의해 임의경매가 개시되었습니다.

임차인 현황 상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다(인수 보증금 합계: 0원).

현재 임차인이 있으나, 보증금 및 차임 등 정확한 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 파주시 문산읍 문산리는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

주변에 파주고등학교 등 교육 시설이 위치해 있어 학생 및 교직원을 대상으로 한 소규모 상권이 형성될 수 있습니다.

도시형생활주택 원룸형으로 임대 수익을 기대할 수 있는 소형 주거 상품으로서의 특징을 가집니다.

전반적인 상권은 급격한 성장보다는 지역 내 수요에 기반한 안정적인 형태를 보입니다.

5. 생활정보

본건은 도시가스에 의한 바닥난방 설비, 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있어 기본적인 생활 편의는 제공됩니다.

인근에 노선버스정류장이 있어 시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능합니다.

'파주고등학교'가 인접해 있으며, 기타 근린생활시설 등은 보통 수준으로 접근 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획 상 가축사육제한구역, 상대보호구역(문산동중학교), 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건으로, 동일 담보로 묶여 있는 다른 물건들의 경매 진행 상황이나 채무 변제에 따라 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

임대차 관계가 미상인 임차인이 존재하여 명도 진행 시 예상치 못한 상황이 발생할 수 있습니다.

최근 실거래가 정보와 감정가 간에 상당한 차이를 보여, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 파주시 문산읍에 위치한 도시형생활주택 원룸으로, 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며 기본적인 주거 설비를 갖추고 있습니다.

다만, 토지 이용 제한, 공동담보, 미상 임대차 관계 등의 리스크 요인이 존재합니다.

특히, 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면 본건 건물 면적(29.45㎡) 대비 시장 가격이 감정가(139,000,000원)보다 현저히 낮은 수준으로 분석되어, 감정가의 적정성 여부를 신중하게 검토해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

소형 원룸 주택으로 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

파주시 문산읍 지역의 기본적인 주거 수요에 기반한 안정적인 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

신축에 가까운 건물 연식(2020년경 준공 추정)은 관리 및 유지보수 측면에서 장점이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 유사한 건물(월드파크빌, 2002년식, 78.72㎡)의 최근 거래 가격(110,000,000원)을 기준으로 환산 시, 본건(29.45㎡)의 시세는 약 41,000,000원에서 45,000,000원 범위로 추정됩니다.

이는 감정가 139,000,000원에 비해 현저히 낮은 수준입니다.

감정가와 시세 분석 결과의 큰 괴리를 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 시장 시세를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 45,000,000원에서 60,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

입찰 시에는 법원 현황 조사, 현장 방문 등을 통해 정확한 물건 상태 및 임대차 현황을 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.