나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2326 [5] 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

일련번호 가~차 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호 2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경2326 (5)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 문산리 129, 3층 301호

건물구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호 (본건은 3층 301호)

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

토지 면적: 31.75㎡ (약 9.61평)

건물 면적: 24.65㎡ (약 7.46평)

감정가: 118,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 파주새마을금고 (등기부 을1, 갑6 참조)

특이사항: 공동담보 (여러 물건이 함께 담보로 제공됨)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 부정형 토지 위에 공동주택(도시형생활주택) 건물로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 건물은 서측으로 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역에 해당합니다.

* 문산동중학교 인근으로 상대보호구역에 포함됩니다 (정확한 사항은 파주교육지원청 확인 필요).

* 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 특정 주택 및 다세대주택 거래에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 6월 1일자 파주새마을금고 근저당권 (을1, 채권금액 10,000,000원) 입니다.

* 이후 접수된 권리(압류, 임의경매) 및 선순위 권리(소유권보존, 신탁)를 제외한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 경매 개시 결정은 2026년 5월 29일자 파주새마을금고의 근저당에 기한 임의경매 (채권금액 780,000,000원) 입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권태호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 2월 28일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 전입일자를 고려할 때 향후 법적 절차 진행 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함)

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 소규모 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 특별히 혐오 시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조로, 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 바닥 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 교육 시설: 서측 인근에 파주고등학교가 위치하며, 문산동중학교 인근이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 편의 시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 특정 주택 거래 시 허가를 받아야 하는 지역에 포함됩니다. (허가 기간 종료 시점 확인 필요)

* 임대 내역 미확인: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 연식 대비 감정가: 제공된 JSON 정보 중 거래 사례의 건축 연도가 1987년, 2002년으로 오래된 반면, 본건은 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다. 이에 따라 감정가 (㎡당 약 479만원)가 거래 사례의 단가 (㎡당 약 66만원~140만원)보다 상당히 높게 책정되어 있어, 향후 낙찰가 산정 시 면밀한 시세 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 파주시 문산읍에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의는 보통 수준이며, 임차인 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 경향이 있어, 실제 시장 가격과의 괴리를 충분히 고려한 입찰 전략이 중요합니다. 공동담보 물건으로 채권액이 크나, 감정가 대비 낙찰될 경우 채권 회수에 문제가 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용 승인된 건물로, 노후도 측면에서 유리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치 상승: 문산 지역의 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따른 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 118,000,000원이며, 이는 3층 301호 전용면적 24.65㎡ (약 7.46평) 기준입니다.

* 면적당 감정가: 약 4,787,000원/㎡ (약 15,818,000원/평)

* 주변 시세 분석: 제공된 최근 매매 거래 사례(2026년)를 보면, 건축 연도가 오래된 다세대 주택의 경우 ㎡당 약 66만원 ~ 140만원 수준에서 거래되었습니다. 이는 본건 감정가의 ㎡당 단가보다 현저히 낮은 수준입니다.

* 종합 시세 분석: 본건은 비교적 신축 건물임에도 불구하고, 제공된 주변 거래 사례와의 시세 격차가 매우 큽니다. 이러한 격차는 건물의 신축 연식, 용도 (도시형생활주택 vs 다세대), 그리고 해당 지역의 실제 시장 가격 형성 추세를 면밀히 분석해야 함을 시사합니다.

* 예상 입찰가: 감정가를 기준으로 하되, 제공된 거래 사례의 시세를 고려하여 다음과 같은 범위를 제안합니다.

* 적정 입찰가 범위: 90% ~ 100% 수준

* 금액: 106,200,000원 ~ 118,000,000원

* 주의: 상기 입찰가 산정은 제공된 정보만을 기반으로 하며, 실제 현장 조사 및 추가적인 주변 시세 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다. 특히, 주변 거래 사례의 낮은 가격대는 주의 깊게 검토해야 할 사항입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 예상 입찰가 산정 시 인수 보증금은 고려되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.