나이스옥션 법원경매 고양 2026타경2326 [3] 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 2층205호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2026.06.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호 외 9개호로서, 외벽 : 돌붙임 등 마감, 창호 : 하이샷시 등 마감.

이용상태

일련번호 가~차 공히 공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로변과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문산동중학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택) 일련번호 2 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경2326 (3)

소재지: 경기도 파주시 문산읍 문산리 129 2층205호

구분: 도시형생활주택 (원룸형)

토지면적: 29.53㎡ (약 8.93평)

건물면적: 22.83㎡ (약 6.90평)

감정가: 108,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 대상 물건은 경기도 파주시 문산읍 당동리 소재 '파주고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 도시지역, 제1종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (전부제한구역)

* 상대보호구역 (문산동중학교 인근, 파주교육지원청 재확인 필요)

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26 ~ 2026.8.25, 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 해당)

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 보존: 주식회사푸미르 (2021-06-01)

* 근저당권: 파주새마을금고 (10,000,000원, 말소기준권리)

* 소유권 이전 신탁: 한국투자부동산신탁주식회사 (2021-06-01)

* 압류: 파주시 (2024-07-19, 말소 예정)

* 임의경매: 파주새마을금고 (780,000,000원, 2026-05-29)

말소기준권리: 파주새마을금고의 근저당권 (2021-06-01 접수)

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 성명불상자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

주변 개발 및 환경:

물건이 위치한 파주시 문산읍 문산리는 생활 편의시설과 주거지가 혼재된 지역입니다. 인근에 파주고등학교가 있어 교육 환경이 있으며, 도시 지역 내 제1종 일반주거지역으로 분류되어 있습니다. (1) (4)

인근 유사 물건 시세:

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보에 따르면, 1987년식 현대연립나동(약 45-49㎡)은 2026년 2월~4월에 3,000만원에서 4,600만원에 거래되었으며, 2002년식 월드파크빌(약 78㎡)은 2026년 3월 11,000만원에 거래되었습니다. (3, 4, 5, 6)

이는 본건과 건립 연도, 면적, 주택 유형(다세대 vs 도시형생활주택)에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건은 2021년 사용승인된 도시형생활주택으로, 감정가는 108,000,000원(약 473만원/㎡)입니다. 이는 제시된 인근 다세대 주택의 거래가액 대비 제곱미터당 단가가 높은 편으로, 신축 건물이라는 점이 반영된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비:

건물은 철근콘크리트 구조로 지상 4층 건물이며, 물건은 2층 205호입니다. 외벽은 돌붙임 등으로 마감되었고, 창호는 하이샷시 등으로 마감되었습니다. 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 바닥 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. (2)

주변 편의시설:

인근에 파주고등학교가 위치하여 교육 접근성이 있습니다. (1) (4) 검색 결과 상, 문산읍에는 문산역, CGV 파주 문산점, 문산자유시장 등이 있으며, 임진각 국민관광지도 인근에 있습니다. (3)

특이사항으로, 문산 하수처리시설 통합관리센터가 당동리에 위치하고 있으며, 주변 환경이 깨끗하게 관리되고 있어 혐오시설로 인식되지 않는다고 합니다. (7) (9)

6. 잠재적 리스크

높은 경매 채무액: 본건의 감정가는 108,000,000원이지만, 경매를 신청한 채권(파주새마을금고)의 채무액은 780,000,000원에 달합니다. 이는 감정가 대비 현저히 높은 채무액으로, 낙찰가에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

상대적으로 작은 면적: 건물 전용면적 22.83㎡(약 6.90평)으로, 1인 가구 또는 소형 임대 수요에 적합하나, 넓은 공간을 선호하는 수요층에게는 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2021년 사용승인)된 도시형생활주택으로, 파주시 문산읍의 주거지역에 위치하고 있습니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준이며, 인근 학교와 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 권리 분석상 큰 문제는 없습니다.

다만, 감정가(108,000,000원) 대비 경매 채무액(780,000,000원)이 매우 높은 점이 특이사항입니다. 또한, 제공된 주변 시세 자료를 고려할 때, 본건의 감정가는 제곱미터당 단가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 가치: 2021년에 사용승인된 건물로, 비교적 최신 축이며 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

입지 잠재력: 파주시 문산읍은 수도권 배후 주거지역으로서의 잠재력을 가지고 있으며, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치가 상승할 수 있습니다.

경매 투자의 기회: 감정가와 시장 시세 간의 차이를 분석하여, 적정 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 108,000,000원이지만, 유사 물건의 거래 사례 및 면적 등을 고려했을 때, 시장 가격은 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 특히, 제곱미터당 감정가(약 473만원)는 인근 오래된 다세대 주택의 거래가(약 66만~139만원/㎡) 대비 매우 높은 수준입니다. 신축 건물의 가치를 고려하여 보수적으로 접근할 때, 2.5~3.0백만원/㎡ 수준의 가격대를 예상해 볼 수 있습니다. (22.83㎡ * 2.5~3.0백만원/㎡ = 약 5,700만원 ~ 6,850만원)

인수되는 권리가 없고 임차인의 대항력이 없는 점 등을 고려하여, 낙찰 시 수익률을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 산정해야 합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 70,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가보다 현저히 낮은 수준이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.