나이스옥션 법원경매 고양 2026타경61436 [2] 경기도 파주시 야당동 1052 롯데프라자 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라움 · 평가일 2026.06.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 "야당역" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 경의중앙선 "야당역"이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 2층 208호 外 1개호로서 (사용승인일 : 2019.08.30.) 외벽 : 석재붙임 마감 등

이용상태

일련번호 1~2 : 근린생활시설(상호명 : 예스노래연습장)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 소화전설비 및 E/V설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 21m, 남측으로 폭 약 13m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(파주운정지구) (접합), 중로1류(폭 20m~25m)(파주운정지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(파주운정지구) (접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래 계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

목록1,2는 상호 예스노래연습장 하나로 사용중이나, 호수 표지판은 각각 부착되어있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성된 경매 물건 분석 보고서입니다.

1.1. 기본물건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경61436 (2)

소재지: 경기도 파주시 야당동 1052 롯데프라자 2층 209호

용도: 근린상가

감정가: 329,000,000원

토지면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

토지지분: 21.45㎡ (약 6.49평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 79.00㎡ (약 23.89평) - 208호와 209호 합산 면적 추정

건물지분: 79㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김

1.2. 건물 정보

사용승인일: 2019년 08월 30일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 8층 중 2층 209호 (208호와 함께 사용 중)

주요 용도: 제1종근린생활시설 (집합건축물대장상 제1,2종근린생활시설, 운동시설, 노유자시설 등 복합 용도 가능)

1.3. 특이사항

목록 1(208호)과 목록 2(209호)는 '예스노래연습장'이라는 하나의 상호로 함께 사용 중이나, 각각의 호수 표지판이 부착되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 경의중앙선 '야당역' 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 오피스텔, 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 경의중앙선 '야당역'이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로상태

본건 건물은 동측으로 폭 약 21m, 남측으로 폭 약 13m의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

말소기준권리: 을2 근저당권 (고촌농업협동조합, 2024년 04월 09일 접수)

등기부채권 총액: 715,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인: 조

보증금: 60,000,000원

차임: 3,350,000원

전입일자(사업일자): 2024년 07월 16일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 2026년 08월 18일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

조 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 배당신고일자가 존재하나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 실제 배당 여부 및 최종 결과는 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 및 상권 특징

본건이 소재한 롯데프라자는 2019년 8월에 사용 승인된 건물로, 철근콘크리트구조의 현대적인 근린상가 건물입니다.

'야당역'을 중심으로 형성된 상업지역 내에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부합니다.

검색 결과에 따르면, 야당역 인근은 파주 운정신도시 내에서도 상업시설이 밀집된 지역으로, 은행, 병원, 영화관(롯데시네마 파주야당) 등 다양한 편의시설이 확충되어 있습니다.

4.2. 주요 시설 및 경쟁 환경

인근에 스타벅스, 메가박스 파주운정 등 유명 프랜차이즈 입점이 확인되며, 다양한 식당과 카페 등 상권 활성화가 이루어져 있습니다.

본건이 사용 중인 '예스노래연습장'은 노래연습장 외에도 제1,2종 근린생활시설, 운동시설, 노유자시설 등 다양한 용도로 활용 가능한 건물 내에 위치하고 있어, 향후 업종 전환이나 복합 공간 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 경의중앙선 야당역 도보 이용 가능,,, 다수의 시내버스 노선 운행.

* 상업/문화: 롯데시네마 파주야당, 스타벅스 파주야당역점, 메가박스 파주운정 등 문화 및 편의시설 접근 용이.

* 주거: 인근에 롯데캐슬파크타운 등 대규모 아파트 단지가 형성되어 있습니다,.

* 교육: 야당동 내 가온호수유치원, 가온초등학교 등이 위치합니다.

5.2. 주변 개발 현황 및 참고사항

야당동 일대는 비교적 최근에 개발이 집중된 지역으로, 경의중앙선 야당역 역세권 개발과 함께 상업 및 주거 시설이 확장되었습니다. 다만, 일부 지역에서는 난개발로 인한 도로망 부족, 기반시설 미비 등의 문제가 지적되기도 했습니다,,. 본건이 소재한 롯데프라자는 역세권 상업지구에 해당하여 이러한 문제로부터 상대적으로 자유로운 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 조 임차인은 대항력이 없으나, 배당신고일자가 존재합니다. 낙찰 후 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성은 낮으나, 절차 진행에 대한 확인이 필요합니다.

* 물리적 일체 사용: 208호와 209호가 하나의 '예스노래연습장'으로 사용되고 있어, 향후 사업체 운영 변경이나 분리 운영 시 공간 분할 및 재구성이 필요할 수 있습니다. 이는 초기 투자 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

* 지역 개발 환경: 야당동 일대의 전반적인 개발 과정에서 일부 난개발 사례 및 기반 시설 관련 이슈가 제기된 바 있습니다,,. 이는 지역 전체의 가치나 향후 개발 계획에 영향을 미칠 수 있으나, 본건은 비교적 잘 정비된 상업 지역 내에 위치하여 직접적인 영향은 제한적일 수 있습니다.

* 토지 이용계획 제한: 본건은 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역 및 특정 목적(외국인 단독주택 등)에 대한 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 상업용 건물 운영에는 큰 제약이 되지 않으나, 향후 용도 변경 등 개발 계획 시 고려 사항이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경의중앙선 야당역 역세권에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물(2019년 준공)이며 주변에 아파트 및 오피스텔 등 주거 밀집 지역이 있어 상권 활성화 가능성이 높은 입지를 가지고 있습니다. 편리한 교통망과 풍부한 유동인구는 상가로서 큰 장점입니다.

다만, 두 개 호수가 하나의 상호로 사용되는 점, 그리고 주변 지역의 개발 과정에서 발생한 일부 난개발 및 인프라 관련 이슈는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 야당역과의 높은 접근성으로 인한 풍부한 유동인구 확보.

* 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지 및 오피스텔 밀집으로 인한 안정적인 상가 수요.

* 신축 건물: 2019년 준공된 현대적 시설로 즉시 활용 가능.

* 다목적 용도: 집합건축물대장상 다양한 근린생활시설 및 운동시설 등으로의 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수해야 할 보증금이 없으므로, 감정가 및 물건의 시장 가치를 기반으로 결정됩니다. 낙찰가는 본 물건의 잠재적 가치, 경쟁 물건 현황, 입찰 참여자들의 의지, 그리고 향후 예상되는 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 보다 면밀한 주변 시세 조사, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 분석, 그리고 예상 임대료 및 수익률 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.