나이스옥션 법원경매 창원 2024타경2216 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 808-1 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 소재 대천마을회관 북측 인근에 위치하는 통칭 동양빌라 3층 302호로서, 주위는 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다

교통상황

대상건물까지 차량접근 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 및 타일 붙임 마감
창호: 샷시창호입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서 다세대주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 3m내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임. 방 4개 중 1개를 거실에 통합하여 현재 방 3개 구조인 것으로 조사됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경2216 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 808-1 3층302호

건물명: 동양빌라

용도: 다세대주택

감정가: 84,000,000원

토지면적: 74.10㎡ (약 22.41평)

건물면적: 92.13㎡ (약 27.87평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호

준공년도: 1991년

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 화천리 소재 대천마을회관 북측 인근에 위치하며, 동양빌라 3층 302호입니다. 주위는 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

대상건물까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.2. 3.인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2019년 8월 8일 접수된 국민은행 근저당권(채권최고액 36,300,000원)입니다. 본 경매물건은 임의경매 개시결정(2024타경2216)으로 인해 진행되었으며, 해당 권리 및 이후 접수된 압류, 가압류 등은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2.임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항으로, 본건은 다세대주택으로 이용 중이나 임대차 관계는 조사되지 않아 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 시세 및 동향

창원시 의창구 북면 화천리 일대의 다세대주택 및 빌라 시세를 분석한 결과, 정확한 유사 물건의 실거래가 정보는 제한적이었습니다. 다만, 해당 지역은 주거지로서의 기능을 수행하고 있으며, 인근의 다른 빌라 및 다세대주택의 경우, 본건과 유사한 면적대의 경우 대략 3.3㎡당 300만원 ~ 500만원 선의 가격대를 형성하고 있을 것으로 추정됩니다. 이는 시세 분석을 위한 일반적인 참고 자료이며, 실제 거래 가격은 개별 물건의 상태, 층수, 향, 내부 구조 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 본 건의 감정가는 8,400만원이며, 이는 토지 및 건물 면적을 고려할 때 시장 평균가와 유사하거나 약간 하회하는 수준으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 편의시설

본건 인근에는 대천마을회관이 위치하며, 주위는 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건물 내부 상태

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 현재 방 4개 중 1개를 거실에 통합하여 방 3개 구조로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 이러한 내부 구조 변경은 추후 주거 편의성에 영향을 줄 수 있으며, 원상 복구 시 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지가 속한 지역은 제1종일반주거지역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있어 향후 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 3.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 현재 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설이 확인되지는 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 창원시 의창구 북면 화천리에 위치한 동양빌라 3층 302호 다세대주택 경매 물건입니다. 감정가는 8,400만원이며, 토지 및 건물 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔합니다. 다만, 내부 구조가 일부 변경되어 있고, 지역의 개발 제한 용도와 임차인 현황 미상 등의 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 주변 시세는 일반적인 빌라 및 다세대주택 수준을 형성하고 있으며, 해당 물건의 희소성 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 전용면적 92.13㎡의 다세대주택으로, 가족 단위 거주에 적합한 면적을 제공합니다.

* 해당 지역의 주거 수요를 고려할 때, 안정적인 임대 수익 또는 시세차익을 기대해볼 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가로, 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 감정가는 84,000,000원입니다. 주변 빌라 및 다세대주택의 시세 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 물건들이 3.3㎡당 300만원에서 500만원 사이의 가격대를 형성하고 있는 것으로 파악되었습니다. 이를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하면, 건물 전용면적 92.13㎡ (약 27.87평) 기준으로 약 83,610,000원 (27.87평 * 300만원)에서 139,350,000원 (27.87평 * 500만원) 범위로 추정됩니다.

그러나, 본건은 내부 구조 변경, 임대차 관계 미확인 등의 특이사항이 존재하므로, 이러한 요인들을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 건물의 최근 실거래가, 유사 물건의 매물 현황, 지역 부동산 시장 동향에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다. 본 건은 임차인 현황이 미상이며 인수 보증금이 0원이므로, 권리 인수 부담은 없습니다.

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