나이스옥션 법원경매 남양주 2023타경82421 [1] 경기도 남양주시 다산동 6215 다산펜테리움리버테라스1 7303동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 공공주택지구로서, 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상30층 건내 15층 1504호로서,

외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등

내 벽 : 벽지도배 마감 등

창 호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트(방4,욕실,주방및식당,거실,발코니등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 통하여 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(남양주 다산지금 공공주택지구) , 소로1류(폭 10m-12m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(남양주 다산지금 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 상대보호구역(다산한강유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(다산한강초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(다산한강중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(가운동지석묘 보호구역외곽경계로부터200M이상300M이내의지역)<문화재보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 남양주지원 2023타경82421 (1)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6215 다산펜테리움리버테라스1 7303동 15층1504호

건물명: 다산펜테리움리버테라스1차

용도: 아파트

감정가: 810,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 57.02㎡ (약 17.25평)

토지지분: 57.0239㎡ (약 17.25평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평) - 전용면적

건물지분: 84.9301㎡ (약 25.69평)

건축물 총괄표제부 상 대지면적: 54,236㎡

건축물 총괄표제부 상 건축면적: 6,946.1124㎡

건축물 표제부 상 해당 동 연면적: 13,288.842㎡

1.3. 건축물 정보

사용승인일: 2018년 12월 21일

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 30층

해당 층수: 15층

해당 동 호수: 7303동 1504호

세대수: 총 944세대 (7303동 내 120세대)

주차대수: 총 1140대 (공동주택 기준)

1.4. 소유권 및 채무 현황

채권자: 디OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

말소기준권리: 2021년 4월 22일 근저당권 (디에스엔피엘인베스트먼트대부주식회사)

총 등기부채권액: 918,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 "다산한강중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 공공주택지구로서 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

단지 내 포장도로를 통해 외곽 공공도로와 연결됩니다.

2.3. 주변 시설

* 교육시설: 다산한강초등학교, 다산한강중학교, 다산한강유치원 등 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 대형 상업시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 기타: 다산한강공원 등 근린 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변 반경 1km 이내에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물등기부상 소유권 보존 및 이전 등기가 확인됩니다.

후순위로 여러 근저당권이 설정되었으며, 임의경매 개시결정 등기(을8, 2023년 12월 13일)가 말소기준권리보다 후순위에 존재합니다.

말소기준권리인 을7 근저당권(2021년 4월 22일)을 포함하여, 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

다만, 인수 보증금 합계액이 0원으로 기재되어 있어, 임차인이 존재하더라도 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 임대 관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 남양주시 다산동은 대규모 공공주택지구로 조성되어 신흥 주거 단지로서의 가치를 지니고 있습니다.

주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 주거 안정성이 높습니다.

4.2. 최근 시세 동향

입력된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '다산 펜테리움 리버테라스 Ⅰ' 아파트의 시세는 다음과 같습니다. (전용면적 약 84.9㎡ 기준)

* 2026년 7월 2일: 115,000만원 (26층)

* 2026년 7월 13일: 103,600만원 (13층)

* 2026년 7월 15일: 105,000만원 (16층)

상기 시세는 본건의 15층을 고려할 때, 104,000만원 ~ 106,000만원 수준으로 판단됩니다.

4.3. 전월세 시세 동향

최근 전월세 계약 정보는 다음과 같습니다. (전용면적 약 84.9㎡ 기준)

* 2026년 7월 5일: 보증금 500만원, 월세 280만원 (17층)

* 2026년 7월 25일: 보증금 5,250만원 (계약기간 26.08~28.08) (19층)

* 2026년 7월 27일: 보증금 4,000만원, 월세 30만원 (계약기간 26.09~27.03) (18층)

최근 전월세 거래는 보증금과 월세 비중이 혼재되어 나타나고 있으며, 층별, 계약 조건별로 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육: 초, 중, 고등학교 및 유치원이 인접하여 자녀 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 단지 주변으로 노선 버스 정류장이 있어 시내외 이동이 편리합니다.

* 생활: 단지 내 또는 인근 상가를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 의료: 병원 및 의원 등 의료시설은 차량 이동 거리에 위치합니다.

5.2. 주차 시설

총 1140대의 주차 공간을 확보하고 있어 세대당 주차 공간은 넉넉한 편입니다. (세대당 약 1.23대)

5.3. 부가 시설

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로, 가축사육제한, 공공주택지구, 교육환경보호구역(상대/절대보호), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 과밀억제권역, 공장설립 승인/제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다양한 도시계획 및 환경 관련 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 건축 행위 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계가 미상으로 조사되었으며, 보증금 합계가 0원이라 하더라도 실제 점유자나 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

일반적인 사항으로, 공부상 특별한 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 다산동에 위치한 신축급 아파트(2018년 사용승인)로, 교통, 교육, 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역에 자리하고 있습니다. 대규모 주거단지 내에 위치하며, 주변 환경 또한 안정적인 편입니다.

최근 실거래가가 감정가를 상회하는 수준으로 형성되어 있어 시세 차익 및 투자 가치가 기대됩니다. 권리 관계는 말소기준권리 후 모든 권리가 소멸될 예정으로 비교적 명확하나, 임대 관계 미상인 점은 현장 확인이 필요합니다. 다양한 도시계획 규제가 있으나, 일반적인 아파트 거주 및 활용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이어서 유지보수 비용이 적게 들고 선호도가 높습니다.

* 우수한 입지: 다산신도시 내에 위치하여 인프라가 잘 구축되어 있으며, 학군 및 교통 여건이 양호합니다.

* 높은 시세 반영: 최근 실거래가가 감정가를 상회하고 있어 시세 상승 여력이 있습니다.

* 정비된 단지: 8개동 944세대 규모의 아파트 단지로 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가, 감정가, 총 채무액 등을 종합적으로 고려하였을 때, 본건의 적정 예상 입찰가는 1,050,000,000원 (10억 5천만원) 수준으로 판단됩니다.

이는 최근 13층 및 16층 실거래가 중간값(약 10억 4천 3백만원)보다 약간 높은 수준으로, 15층의 가치와 경매에서의 경쟁을 고려한 보수적인 접근입니다.

입찰 시에는 현장 방문을 통해 물건 상태, 주변 시세 변동, 유찰 횟수 등을 추가로 확인하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.