나이스옥션 법원경매 인천 2023타경546852 [1] 인천광역시 계양구 계산동 898-8 월드빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2023.12.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(가)건물은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "경인여자대학교" 남측 인근에 소재하 며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역임.

본건 기호(나)건물은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "화전초등학교" 서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 등이 혼재하는 지역임.

본건 기호(다)건물은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "인천광역시서부교육지원청" 서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호(가)건물은 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

본건 기호(나)건물은 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 지하철 역(작전역)이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

본건 기호(다)건물은 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

기호(가): 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물내 5층 501호로서,

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.


기호(나): 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 3층 303호로서,

외벽 : 돌붙임 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

기호(다): 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물내 2층 201호로서,

외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(가)-(다) 공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기호(가)-(다)공히 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)토지: 삼각형 토지로서, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

기호(2)토지: 사다리형 토지로서, 공동주택 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용중임.

기호(3)토지: 정방형의 가각정리된 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)토지: 북측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로가 있음.

기호(2)토지: 서측으로 노폭 약 8미터 내외, 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있음.

기호(3)토지: 북측으로 노폭 약 6미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청 문의(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법 률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구 역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의, 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(인천서부교육지원청에 문의, 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사 문화환경보존지역(사적 제556호)<문화재보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경 관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594))임.

기호(2)토지: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

기호(3)토지: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(건폐율(60%이하)용적률(200%이하)층수 (5층이하)건축물용도()자세한사항은건축과에확인), 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접 합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

본건 기호(다)건물은 집합건축물대장상(제201호 호별평면도를 기준한 층별평면도상)의 위치 와 현재 점유사용부분의 위치가 서로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(가)-(다) 공히 임대관계 미상임.

물건 비고

- 집합건축물대장(표제부, 갑)상 ‘위반건축물(조경훼손)’ 등재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 인천지방법원 2023타경546852 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 898-8 월드빌 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 119,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.56㎡ (약 5.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.06㎡ (약 14.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 "경인여자대학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 학교 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 본건 토지는 북측 약 15미터, 서측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 제한

본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. 등기부상 다수의 가압류 및 소유권 이전 내역이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

롯데카드 가압류 (인천지방법원 2023카단100909, 접수일 2023-02-09)가 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

을구 12번 주택임차권(채권자: 인천도시공사, 권리금액: 85,000,000원, 말소: 인수)이 존재합니다. 또한, 물건명세서상 대항력 있는 임차인(인천도시공사)의 임대차보증금 100,000,000원이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 임차인 현황상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금이 전액 변제될 가능성도 있습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 226,426,057원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 가격대가 형성되어 있습니다.

* 47.42㎡ 면적의 주택이 2026년 7월 80,000,000원에 거래되었습니다.

* 31.47㎡ 면적의 주택이 2026년 7월 50,000,000원에 거래되었습니다.

* 56.54㎡ 면적의 주택이 2026년 7월 113,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 48.06㎡(약 14.54평) 규모로, 유사 면적 및 건축 연도를 고려할 때 최근 거래 사례들의 면적당 가격은 대략 1,600,000원 ~ 2,000,000원 수준입니다. 감정가는 119,000,000원으로, 면적 대비 약 2,476,000원/㎡로 책정되어 시세보다 다소 높게 평가된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 "경인여자대학교", "화전초등학교" 등 교육 시설이 있으며, 지역 내 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 하자

집합건축물대장상 '위반건축물(조경훼손)'이 등재되어 있어, 향후 이행강제금 부과 또는 원상회복 비용이 발생할 수 있는 위험이 있습니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 결과에 따라 보증금 잔액 100,000,000원 인수 가능성이 있습니다. (물론, 배당에서 전액 변제될 가능성도 배제할 수 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 계산동에 위치한 다세대주택으로, 교육 시설 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 그러나 집합건축물대장상 위반건축물 등재 및 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 특히, 위반건축물로 인한 행정적 불이익이나 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 임차인 보증금 인수 여부는 배당 결과에 따라 결정되므로, 경매 진행 상황을 예의주시해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 계산동 지역의 다세대주택으로, 안정적인 주거 수요가 기대됩니다.

* 대중교통 접근성이 양호하며, 주변에 학교 등 생활 편의 시설이 위치합니다.

* 감정가 대비 시세 비교를 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 119,000,000원이나, 위반건축물 등재 및 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 위험 요소를 고려해야 합니다. 또한, 주변 시세 데이터를 감안했을 때, 면적당 가격이 감정가보다 낮게 형성된 점도 참고할 필요가 있습니다.

인수 보증금을 제외한 예상 입찰가는 90,000,000원 ~ 100,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 법원의 배당 현황, 현장 조사를 통한 위반건축물 상태 확인, 그리고 최근의 유사 물건 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.