나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12328 [2] 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 5층 502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 <성동초등학교> 북동측 인근에 위치하는 구분건물(오션팰리스 제8층 제801호 외 1개호)로서, 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층/지상 11층 건물 중 제8층 801호,
제5층 제502호로서,
외벽: 치장석 붙임, 몰탈 위 페인팅 등,
내벽: 벽지바름, 타일붙임 등,
창호: 샷시창호 등.

이용상태

기호(1),(2): 공히 공동주택(아파트)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체 등고 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

주변 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12328 (2)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 5층 502호

건물명: 오션팰리스

용도: 아파트 (집합건물)

건축년도: 2015년 12월 29일

총 층수: 11층 (본건 5층)

감정가: 164,000,000원

토지면적: 30.23㎡ (약 9.14평)

건물면적 (전용면적): 77.59㎡ (약 23.47평)

건물면적 (분양면적): 별도 명시되지 않음 (전용면적 기준 약 129.13㎡ 추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험)

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 울산광역시 울주군 서생면 진하리 소재 <성동초등학교> 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 비교적 주거 환경이 양호한 지역입니다.

교통상황:

차량으로의 진출입이 가능하며, 주변 도로망 상태는 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 일반적인 수준으로 평가됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 향후 개발 또는 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을1. 전세권설정 (2016-09-20, 권리자: 서울보증보험주식회사, 권리금액: 170,000,000원)

본 전세권은 말소되지 않고 매수인(낙찰자)이 인수하는 권리입니다.

인수되는 권리:

* 전세권: 170,000,000원 (서울보증보험주식회사) - 말소되지 않고 낙찰자가 인수합니다.

말소되는 권리:

* 갑3. 소유권이전2번신탁등기말소

* 갑4. 소유권이전 (매매)

* 갑5. 가압류 (비엔케이캐피탈)

* 갑6. 강제경매개시결정 (채권자: 서울보증보험)

임차인 현황:

* 서울보증보험주식회사: 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음.

상기 임차인은 등기부상 전세권자이며, 해당 권리는 말소되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다.

권리분석 요약:

본건은 말소기준권리인 전세권이 낙찰자가 인수해야 하는 권리로 명시되어 있습니다. 이는 낙찰자가 인수하는 전세권 금액만큼 추가적인 부담이 발생할 수 있음을 의미합니다. 인수 보증금은 없으나, 전세권 170,000,000원을 인수해야 하므로 총 부담액을 신중히 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 아파트, 근린생활시설, 단독주택이 혼재된 주거지역에 위치하며, 울산의 주요 산업 도시 내에 자리 잡고 있습니다. 주변에 상업시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 활동과의 연계 가능성도 있으나, 주거용 아파트라는 점을 감안해야 합니다.

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 진출입 용이, 대중교통 이용 보통.

* 편의시설: 인근 근린생활시설, 마트, 병원 등 이용 가능 (구체적인 편의시설 현황은 추가 확인 필요).

* 교육시설: 북동측 인근에 성동초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 기타: 임대 관계는 미상이며, 특이사항은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리: 170,000,000원의 전세권이 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용이 감정가를 초과할 가능성이 있습니다.

* 도로 폭 제한: 본건이 접한 소로3류(폭 8m 미만)는 차량 통행 및 접근에 다소 불편함을 야기할 수 있습니다.

* 용도지역 제한: 중점경관관리구역, 가축사육제한구역 등 지정으로 인한 건축 및 개발 행위 제한 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상: 등기부상 명확히 인수되는 권리 외에, 미확인된 임차인이 존재할 경우 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 울주군 서생면에 위치한 아파트 물건으로, 교육 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지입니다. 하지만 가장 큰 특징이자 리스크는 말소되지 않고 인수해야 하는 170,000,000원의 전세권입니다. 이는 감정가 164,000,000원보다 높은 금액으로, 낙찰자는 해당 전세권 금액만큼 추가적인 비용 부담을 안게 됩니다. 따라서 본 물건은 인수되는 권리 부담을 충분히 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 울산광역시라는 대도시권 내 입지: 향후 도시 발전 및 인구 유입에 따른 가치 상승 잠재력.

* 해안가 인근 지역: 진하리 지역의 특성상 해양 관광 및 레저 활동과의 연관성 기대.

* 성동초등학교 인접: 학군 수요를 고려한 실수요자 접근 가능성.

* 강제경매 물건: 채권자의 적극적인 회수 의지가 반영된 경매 절차.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 164,000,000원 대비, 인수되는 전세권이 170,000,000원으로 감정가를 초과하는 부담이 있습니다. '인수 보증금'을 제외하고 입찰가를 계산하는 규칙에 따라, 이는 낙찰자가 실질적으로 부담해야 할 총액(입찰가 + 인수 전세권)이 감정가보다 상당히 높아질 수 있음을 의미합니다.

이러한 높은 인수 부담으로 인해, 본건의 입찰가는 보수적으로 책정하는 것이 타당합니다. 인수되는 권리의 위험성을 고려하여 감정가의 약 70% 수준인 114,800,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

예상 입찰가: 114,800,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 낙찰받기 위한 최소한의 금액이며, 낙찰 후 인수해야 하는 전세권 170,000,000원을 포함한 총 실부담액은 284,800,000원(= 114,800,000원 + 170,000,000원)이 됩니다. 이는 감정가보다 훨씬 높은 금액이므로, 철저한 시세 조사 및 수익률 분석 후 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.