나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57160 [3] 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 및 아파트단지 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 각종 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제1층 제105호외 2개호수로서,
(사용승인일: 2017.08.09.)
외벽: 인조석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 새시조임.

이용상태

일련번호(가): 근린생활시설(주점)
일련번호(나): 근린생활시설(부동산)
일련번호(다): 근린생활시설(복권판매점)로 이용 중임.

설비내역

위생·급배수설비, 기본적인 소방설비 및 전기설비, 엘리베이터 설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 근린생활시설용 및 오피스텔 건부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측, 남동측으로 각각 중로변에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57160 (3)

소재지: 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층109호

용도: 근린상가

감정가: 461,000,000원

토지면적: 14.34㎡ (약 4.34평)

토지지분: 14.3447㎡ (약 4.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

건물면적: 49.14㎡ (약 14.86평)

건물지분: 49.14㎡ (약 14.86평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 북부천새마을금고

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 및 아파트단지 등이 혼재되어 있는 지역임.

1.2. 2.교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 각종 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨. 인근에는 반월2통 버스정류장이 위치함.

1.2. 3.건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제1층 제109호로서, 사용승인일은 2017년 08월 09일임.

외벽: 인조석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.

내벽: 인테리어 마감 등.

창호: 새시조임.

1.2. 4.이용상태

본건은 근린생활시설로 이용 중임. 구체적으로 일련번호(가)는 주점, 일련번호(나)는 부동산, 일련번호(다)는 복권판매점으로 이용되고 있음.

1.2. 5.설비내역

위생·급배수설비, 기본적인 소방설비 및 전기설비, 엘리베이터 설비, 주차설비 등이 되어 있음.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 근린생활시설용 및 오피스텔 건부지로 이용 중에 있음.

1.2. 7.인접 도로상태

본건 북서측, 북동측, 남동측으로 각각 중로변에 접해있음.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1))에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제6구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있음.

1.2. 9.주변 시설

본건 주변에는 GS25 동탄헤리움점과 같은 편의점 및 해솔동물병원 등 다양한 근린생활시설이 존재함. 이 외에도 오피스텔, 업무시설, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 용이함.

1.3. 권리분석

1.3. 1.매각으로 소멸되지 않는 권리

없음. (물건명세서상 지상권 개요에 대한 특정 내용이 명시되지 않아 없음으로 판단됨.)

1.3. 2.집합건물 등기부 요약

* 갑5: 소유권이전4번 신탁등기말소 (접수일: 2020-09-28)

* 갑6: 소유권이전 (접수일: 2021-03-29)

* 갑7: 소유권이전 (접수일: 2021-03-29)

* 을1: 근저당권 (채권자: 북부천새마을금고, 채권금액: 1,206,000,000원, 말소기준권리) (접수일: 2021-03-29)

* 을2: 근저당권 (채권자: 북부천새마을금고, 채권금액: 252,000,000원) (접수일: 2021-05-06) (말소됨)

* 갑8: 임의경매 (채권자: 북부천새마을금고, 채권금액: 1,258,643,550원) (접수일: 2025-07-31) (말소됨)

총 등기부채권 금액: 1,458,000,000원.

1.3. 3.말소기준권리

을1 근저당권, 북부천새마을금고, 금1,206,000,000원 (접수일 2021-03-29).

1.3. 4.임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-03-03

* 확정일자: 2022-03-03

* 배당신고일자: 2025-08-18

* 대항력: 없음

1.3. 5.권리분석 결과

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 인수되는 권리 없이 깨끗한 권리 상태로 낙찰받을 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설, 아파트단지가 혼재된 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다. 현재 주점, 부동산, 복권판매점 등 다양한 업종으로 이용되고 있어, 상권 내 업종 다양성이 높으며 이는 잠재적 고객 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.5. 생활정보

주요 편의시설로는 능동고등학교가 인접해 있으며, 다수의 편의점(GS25 등)과 병원(해솔동물병원)이 근처에 위치합니다. 대중교통 이용이 용이하며, 단지 내 및 주변의 오피스텔, 주거 단지로 인해 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어, 군사시설 보호법에 따른 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 주변 지역의 개발 계획이나 규제 변화에 따라 향후 상권 및 부동산 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 현재까지 해당 물건지 인근에서 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 화성시 내 타 지역에서는 폐기물 매립장 설치 등 혐오시설 관련 민원이 발생한 사례가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 최신 건물(2017년 사용승인)로서 깔끔한 상태를 유지하고 있으며, 근린상가로서의 입지 조건이 양호합니다. 주위 환경이 복합적인 용도로 개발되어 있어 배후 수요가 탄탄하고, 등기부상 인수해야 할 부담스러운 권리가 없어 권리 분석상 명확한 물건입니다. 비행안전구역 등의 제한사항은 있으나, 근린상가로서의 운영에는 큰 지장이 없을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물(2017년)로 상품성이 우수함.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력: 다양한 근린생활시설, 오피스텔, 주거단지 인접으로 임대 수요 풍부.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 명의 이전 절차 용이.

* 주점, 부동산, 복권판매점 등 다용도 활용 가능한 업종으로 이용 중.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 461,000,000원을 기준으로 하되, 임차인의 인수 보증금이 0원이므로 별도의 추가 인수 금액은 없습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건 시세, 향후 시장 전망 등에 대한 면밀한 추가 조사와 분석이 필요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 입찰가를 제시하지 않으나, 상기 내용을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.