나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경60304 [1] 서울특별시 마포구 공덕동 256-43 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호텔 · 평가일 2024.12.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 공덕동 소재 "공덕초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 노선상가지대 및 시장지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(공덕역) 등이 배치되어, 제반 교통상황은 양호시됨.

형태 및 이용상태

등고 평탄한 가장형 토지로서, 상업용의 터로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 등으로 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 준주거지역, 방화지구(2024-10-24)(방화지구), 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2003-10-29)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 시장정비구역<재래시장 및 상점가 육성을 위한 특별법>, 건축선(2019-03-14).

제시목록 외의 물건

별지 "감정평가액산출근거 및 그 결정에관한의견"Ⅱ-5-5.3. 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콩크리트조 평옥개 스라브즙 단층건으로서,
외 벽 : 몰탈위페인팅 및 타일붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위페인팅 및 판넬 등 마감,
창 호 : 새시조 등 창호임.

이용상태

본건 건물은 시장점포로서, 구선미 지분은 점포로 이용중임.(별지 "건물개황도" 참조)

설비내역

급배수설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "감정평가액산출근거 및 그 결정에관한의견"Ⅱ-5-5.3. 참조.

공부와의 차이

본건 건물은 건축물대장에 등재되지 않은 건물로서, 등기사항전부증명서에만 등재되어 있으므로 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 임대중인 것으로 구두탐문되나 정확성 여부 등은 미상임.

물건 비고

일괄 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경60304 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 공덕동 256-43

용도: 근린시설

감정가: 1,562,346,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 1121.50㎡ (약 339.15평)

토지지분: 46.43㎡ (약 14.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 651.24㎡ (약 197.00평)

건물지분: 33.08㎡ (약 10.01평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 특이사항

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 정비구역

주의사항: 일괄 매각

특수물건정보: 지분매각, 정비구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 공덕동 소재 "공덕초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 노선상가지대 및 시장지대로 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 다수의 버스정류장이 배치되어 있고, 지하철 5호선, 6호선, 경의중앙선, 공항철도 등 4개 노선 환승역인 공덕역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 전반적인 교통상황은 양호한 것으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 토지는 남측을 포함한 일부 도로에 자동차 통행이 가능한 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 준주거지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 시장정비구역, 건축선 등의 용도지역 및 제한상태가 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

별도로 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 모

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임 정보는 명확하나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 채권 및 인수 부담

* 인수 보증금 합계: 0원

* 건물 등기부채권 총액: 0원

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

4. 상권분석

4.1. 상업지대 특성

본건이 위치한 공덕동 일대는 활발한 노선상가지대 및 시장지대로서, 유동인구가 풍부하고 다양한 상업시설이 밀집해 있습니다. 특히 공덕역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달해 있어 배후 수요가 높습니다.

4.2. 건물 이용 현황

본 건물은 현재 시장 점포로 이용 중이며, 감정평가 요약에 따르면 상업용 터로 이용되고 있습니다. 임대 현황은 임의상태로 파악되나, 구두 탐문 결과 임대 중인 것으로 조사되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

단지 인근에 서울공덕초등학교가 위치하여 자녀의 교육환경이 양호합니다. (도보 약 0-5분 거리)

5.2. 교통 및 편의시설

공덕역은 5, 6, 경의중앙, 공항철도 환승역으로 서울 전역 및 수도권 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 상업지대가 발달하여 각종 편의시설 이용이 용이합니다.

5.3. 주변 환경

공덕동 지역은 전통 시장과 현대적 상업 시설이 공존하며, 서울의 주요 업무 지구 및 도심과의 접근성이 뛰어나 생활 및 직장 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지와 건물에 대한 지분 매각으로, 건물 전체 또는 토지 전체를 단독으로 소유하는 것이 아니므로 공동 소유주와의 협의 및 관리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 정비구역 지정

정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 재건축 등의 가능성이 있으나, 이는 사업의 진행 시기, 방식, 조합원 지위 등에 따라 장기적인 투자 관점에서 신중한 검토가 필요합니다.

6.3. 건축물대장 미등재 건물

본건 건물은 건축물대장에 등재되지 않고 등기사항전부증명서에만 등재된 상태입니다. 이는 건축법상 위반건축물 여부, 추후 건축물대장 생성 과정에서의 복잡성, 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있는 리스크 요인이 될 수 있어 면밀한 확인이 필요합니다.

6.4. 토지이용계획 확인

다양한 용도지역 및 지구단위계획 등이 복합적으로 적용되어 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 및 규제 사항을 상세히 확인해야 합니다.

6.5. 혐오시설 관련 (간접적 고려)

마포구 내에서는 상암동을 중심으로 쓰레기 소각장(자원회수시설) 건립 관련 논의가 지속되고 있습니다. 이는 지역 전체의 주거 환경에 대한 잠재적 인식에 영향을 줄 수 있으나, 본건 소재지인 공덕동과는 직접적인 거리가 상당합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울의 중심부인 마포구 공덕동에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 우수한 입지를 자랑합니다. 공덕역을 중심으로 한 뛰어난 대중교통망과 주변 상업지대의 활성화는 상업용 부동산으로서의 잠재력을 시사합니다. 다만, 지분 매각이라는 점, 정비구역 지정으로 인한 불확실성, 그리고 가장 중요한 건축물대장에 등재되지 않은 건물이라는 중대한 리스크 요인이 존재합니다. 이러한 리스크를 면밀히 검토하고, 추가적인 법규 검토 및 현장 확인을 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 공덕역 인근으로 우수한 교통망과 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

* 도심 상권: 노선상가지대 및 시장지대로서 상업시설 운영 및 임대 수익 창출에 유리한 환경입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 정비구역 지정으로 인한 향후 도시 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 주변 시세, 낙찰 가능한 지분율, 건물 상태, 인수 부담(본건의 경우 인수할 보증금 없음) 및 기타 제반 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 통상적으로, 본건과 같이 지분 매각이면서 건축물대장 미등재 건물의 경우, 일반적인 부동산 경매 물건보다 낮은 입찰가로 접근하거나, 철저한 사전 조사를 통해 리스크를 충분히 인지한 상태에서 신중하게 접근해야 합니다. 특히, 건축물대장 미등재 건물의 경우, 추후 정비 시 발생하는 비용 및 절차를 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.