나이스옥션 법원경매 수원 2023타경9725 [1] 경기도 수원시 장안구 이목동 917 수원장안 에스티엑스칸2단지 112동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2023.10.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 이목동에 소재하는 "이목중학교" 남서측 인근에 위치하며, 본
건 주위는 아파트, 주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공장 등이 소재하고 있는 지역으로
주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입
니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 20층 건 중 제14층 제1403호로서,

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽: -,
창호: 하이샷시 창호 등입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 8M 내외 외부 공도와 연계되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(이목 지구단위계획구역), 소로2류(폭 8m-10
m)(접합), 하천(이목천)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(세화유치원), 도시교통정비
지역, 소하천구역, 과밀억제권역입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2023타경9725 (1)

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 이목동 917 수원장안 에스티엑스칸2단지 112동 14층 1403호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 20층 중 14층

* 용도: 아파트

* 토지면적: 56.27㎡ (약 17.02평)

* 건물면적:

* 전용면적: 84.57㎡ (약 25.58평)

* 공급면적(분양면적): 약 85.94㎡ (약 26평)

* 감정가: 533,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 허OOOOO

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

* 위치: 경기도 수원시 장안구 이목동에 소재하는 "이목중학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위환경: 아파트 단지, 주택, 학교, 근린생활시설, 관공서, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 생활 편의시설이 비교적 잘 갖춰져 있습니다.

* 교통: 남측으로 노폭 8M 내외의 도로와 접하고 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(이목 지구단위계획구역)에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m), 하천(이목천)(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역(세화유치원), 도시교통정비지역, 소하천구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 23일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (채권액 110,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 등기부 채권 총액: 920,956,911원

* 인수되는 권리: 본 물건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 명도와 관련된 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주거 배후 수요: 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 안정적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 상업 시설: 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 편의시설: 이목중학교, 다솔초등학교, 세화유치원 등 교육 시설이 근거리에 위치하며, 인근에 병원, 약국, 주유소 등의 편의 시설도 소재하고 있습니다.

* 종합: 주거 중심의 상권이며, 학군 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육: 이목중학교, 다솔초등학교, 세화유치원 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설을 이용할 수 있으며, 마트, 병원, 주유소 등이 주변에 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내 및 서울 방면으로 이동이 편리합니다.

* 주차: 세대당 1.33대의 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있으며, 전기차 충전 시설도 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건: 복수의 경매 사건이 진행 중이거나 채권이 유동화된 물건으로, 복잡한 권리 관계나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. 이에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 하천(이목천) 저촉: 토지이용계획상 하천 구역에 일부 포함되어 있어, 향후 건축이나 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 공장: 인근에 공장이 소재하고 있어, 이에 따른 소음, 분진 등의 환경적 영향 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 높은 채권 총액: 감정가 대비 채권 총액이 상당히 높아, 경매 취하나 변경 가능성도 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 수원시 장안구 이목동에 위치한 아파트로, 2013년 준공된 신축급 단지입니다. 입지적으로는 교육 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 주거 환경 역시 안정적인 편입니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없고 임차인도 없어 명도 관련 부담이 적다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 특수성과 토지이용계획상의 하천 저촉, 주변 공장 소재 등은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 수원 장안구 이목동에 위치하며, 주변 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다.

* 적은 명도 부담: 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 명도 절차에 대한 부담이 적습니다.

* 시세 대비 경쟁력: 감정가는 5.33억원이지만, 최근 시세는 5.97억 ~ 6.4억 원 수준으로 형성되어 있어, 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 편리한 생활 환경: 학교, 병원, 마트 등 생활 필수 시설과 버스 정류장이 가까워 편리한 생활이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 533,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 참고: 최근 실거래가 및 시세 동향을 고려할 때, 본 건과 유사한 면적의 아파트는 약 5억 9천 7백만 원에서 6억 4천만 원 수준에서 거래되고 있습니다.

* 종합적인 판단: 감정가는 최근 시세보다 낮게 형성되어 있으나, 중복사건, 유동화물건, 하천저촉 등의 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 현장 답사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.