나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57160 [2] 경기도 화성시 능동 1065-1 동탄헤리움 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 ""능동고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 및 아파트단지 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 각종 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하3층/지상20층 건물 내 제1층 제105호외 2개호수로서,
(사용승인일: 2017.08.09.)
외벽: 인조석붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽: 인테리어 마감 등.
창호: 새시조임.

이용상태

일련번호(가): 근린생활시설(주점)
일련번호(나): 근린생활시설(부동산)
일련번호(다): 근린생활시설(복권판매점)로 이용 중임.

설비내역

위생·급배수설비, 기본적인 소방설비 및 전기설비, 엘리베이터 설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 세로장방형의 토지로서, 근린생활시설용 및 오피스텔 건부지로 이용 중에 있음.

인접 도로상태등

본건 북서측, 북동측, 남동측으로 각각 중로변에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

수원지방법원 2025타경57160 (2)

1.2. 소재지

경기도 화성시 능동 1065-1, 동탄헤리움 1층 108호

1.3. 용도

근린상가

1.4. 감정가

461,000,000원

1.5. 토지 면적

14. 34㎡ (약 4.34평)

1.6. 건물 면적

49. 14㎡ (약 14.86평)

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

북부천새마을금고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 능동 소재 "능동고등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 각종 근린생활시설, 오피스텔, 업무시설 및 아파트 단지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 다양한 노선버스가 운행되는 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북서측, 북동측, 남동측으로 각각 중로변에 접해 있어 차량 접근성이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 3월 29일 접수된 북부천새마을금고의 근저당권(을1)입니다. 본 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 소멸 예정 권리:

* 을1: 근저당권 (북부천새마을금고, 1,206,000,000원) - 말소기준권리

* 을2: 근저당권 (북부천새마을금고, 252,000,000원)

* 갑8: 임의경매 (북부천새마을금고, 1,258,643,550원)

- 기타 등기 현황:

* 갑5: 소유권이전4번신탁등기말소

* 갑6: 소유권이전

* 갑7: 소유권이전 (매매)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권이 기재되어 있으나, 개요 내용은 비어있어 특이사항 없음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업자 등록일: 2023-09-05

* 확정일자: 2023-09-05

* 배당신고일자: 2025-09-29

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 등기부 채권 총액

1,458,000,000원

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 이용 현황

본 건물은 철근콘크리트 구조 평지붕 지하 3층/지상 20층 건물이며, 본건은 그 중 제1층 제108호입니다. 해당 호수는 근린생활시설로 분류되어 있으며, 현재 주점, 부동산, 복권 판매점 등으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 동탄헤리움 건물은 2017년 8월 9일에 사용 승인되었습니다.

4.2. 주변 지역 특성

본 건물은 오피스텔, 각종 근린생활시설, 업무시설, 아파트 단지 등이 혼재된 복합 상업지구에 위치하고 있습니다. 인근에 삼성반도체 화성사업장 등이 있어 풍부한 임대 수요가 예상됩니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 여부

제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비 내역

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 소방, 전기 설비가 갖추어져 있으며, 엘리베이터 및 주차 설비도 이용 가능합니다.

5.2. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 성장관리권역 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계

임차인 현황에서 박만규 씨의 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 다만, 대항력이 없고 인수 보증금이 0원으로 계산되어 임대차 관계로 인한 직접적인 부담은 없을 것으로 보입니다.

6.2. 기타 특이사항

감정평가서상 "기타 참고사항"에 임대관계는 미상으로 명시되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 능동고등학교 인근의 복합 상업지역에 위치한 근린상가로, 풍부한 배후 수요와 함께 우수한 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 현재 여러 업종으로 활용 중인 점과 편리한 교통 여건은 장점입니다. 등기부 상으로는 채권 총액이 감정가를 초과하고 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 명도에 큰 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대관계가 미상인 점은 명도 시 확인할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(미래) 및 풍부한 배후 수요: 삼성반도체 사업장 인근에 위치하여 잠재적 임대 수요가 높습니다.

* 우수한 입지 및 접근성: 능동고등학교 인근이며, 중로변에 접해 있어 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 권리들은 경매로 소멸 예정이며, 임차인 인수 보증금 부담이 없습니다.

* 다양한 업종 활용 가능성: 현재 근린상가로 주점, 부동산, 복권 판매점 등 다양한 업종으로 활용 중인 점은 잠재적인 사업 확장성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 461,000,000원을 기준으로 하되, 실제 낙찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본건의 경우 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 시세 및 수익률 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.