나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513950 [3] 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 7층705호 의료시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형 의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(운서역/공항철도) 이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물내 제1층 제108호 외 2개호로서, (사용승인 : 2020.03.25) 외벽 : 몰탈위 석재 및 강화유리마감 등. 내벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호(1)은 공부상 소매점, 기호(2)는 공부상 일반음식점의 용도이나 현황 "공실" 상태이며, 기호(3)은 의료시설(병원)로서 한방병원의 입원실로 내부공사는 되어 있으나 가격시점 현재 운휴중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 로폭 약 40미터, 15미터의 포장도로에 각각 접하며, 서측으로 로폭 약 8미터의 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 도로(보행자전용)(접합), 시가지조성사업지역 , 경제자유구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경 고시)<경 제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공 항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 관리비 미납 여부 확인 요함
- 호실 표기 없으며, 한방병원 입원실(현재 운휴 중)로서 인접 호수와의 경계벽이 제거된 상태이며, 건축물대장 현황도면 등을 근거로 경계벽 복원 여부는 가능할 것으로 판단됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경513950 (3)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강북신용협동조합 (본 경매 개시 결정자)

* 감정가: 472,000,000원

1.2. 부동산현황

1.2. 1.소재지및토지

* 소재지: 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 7층 705호

* 토지면적: 21.73㎡ (약 6.57평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 토지이용계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 토지거래허가구역 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* 토지형상및이용상태: 인접 토지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중

* 인접도로상태: 북측 및 남측으로 로폭 약 40미터, 15미터의 포장도로에 각각 접하며, 서측으로 로폭 약 8미터의 보행자 전용도로에 접함

1.2. 2.건물

* 건물면적: 118.80㎡ (약 35.93평)

* 건물지분: 118.8㎡ (약 35.93평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

* 용도: 의료시설 (현황: 한방병원 입원실, 운휴중)

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕, 지하4층 지상10층 건물 중 7층 705호

* 사용승인일: 2020년 3월 25일

* 내외부마감: 외벽 석재 및 강화유리마감, 내벽 몰탈위 수성페인트마감, 창호 알미늄샷시

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 화재경보, 승강기 설비

1.3. 매각조건

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 관리비 미납 여부 확인 요함. 호실 표기 없으며, 경계벽 제거 상태.

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

* 본 건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 북서측 인근에 위치

* 주위 일대는 동류형의 업무시설, 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통 수준

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(운서역/공항철도)이 위치

* 제반 대중교통 사정은 양호한 편

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 케이씨유엔피엘대부주식회사, 100,000,000원, 2020-05-27 접수)

* 소유권이전(신탁) 관련 등기: 갑2 (주식회사두림산업개발), 갑3 (주식회사코람코자산신탁)

* 임의경매 개시결정: 갑6 (강북신용협동조합, 2025타경513950)

3.2. 말소되는권리

* 본 경매로 인해 말소기준권리(을1) 이하의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 담보물권, 임의경매개시결정 등)는 소멸됩니다

3.3. 인수되는권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (본건에는 해당사항 없음)

3.4. 임차인현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 주변상권현황

* 본 건이 위치한 두림타워 웰스복합은 인천국제공항 접근성이 뛰어난 운서역 역세권에 자리 잡고 있습니다.

* 주변으로는 업무시설, 주거시설, 그리고 다양한 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있으며, 이는 지역 내 소비 수요를 형성하고 있습니다.

* 운서동 일대는 공항 종사자 및 영종도 주민을 대상으로 하는 상권이 활성화되어 있으며, 최근 관광 및 레저 산업 발전과 함께 상업 기능이 강화되고 있습니다.

4.2. 잠재적수요

* 인천국제공항 이용객 및 관련 종사자.

* 영종도 내 거주민 및 관광객.

* 의료시설로서 지역 주민 및 공항 이용객의 건강 관리 수요를 충족시킬 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통시설

* 공항철도 운서역 도보 이용 가능

* 주변 버스 노선 다수 운행

5.2. 편의시설

* 운서역 주변 상업지구에 은행, 병원, 약국, 대형마트(롯데마트 영종도점), 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 위치

5.3. 공공시설

* 인천국제공항 근접

* 중구청 등 관할 행정기관 (별도 확인 필요)

6. 잠재적리스크

6.1. 관리비미납

* 건물 관리비 미납 여부를 반드시 확인해야 합니다. 미납 관리비는 낙찰자가 인수할 수도 있습니다.

6.2. 경계벽철거및복원

* 현황상 한방병원 입원실로 사용되어 인접 호실과의 경계벽이 제거된 상태이며, 호실 표기가 불분명합니다.

* 경계벽 복원이 가능할 것으로 판단되나, 복원 공사에 따른 비용 및 절차, 건축물대장과의 일치 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 토지거래허가구역

* 외국인 토지거래허가구역으로 지정되어 있어(지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 외국인 매수자는 사전에 허가를 받아야 합니다.

6.4. 현재공실및운휴상태

* 건물 일부가 공실 및 휴업 상태이므로, 즉시 수익 발생이 어렵고 공실 리스크 및 초기 시설 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합의견

* 본 물건은 인천광역시 중구 운서동의 역세권에 위치한 신축급 복합건물 내 의료시설로서, 뛰어난 교통 접근성과 인천국제공항 배후지로서의 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

* 하지만, 내부 경계벽 철거 및 호실 표기 불분명, 현재 휴업 상태 등 현황 및 권리 관련 특이사항이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 명확한 이해가 필수적입니다.

* 토지거래허가구역이라는 점도 고려하여, 매수인의 자격 및 취득 절차를 사전에 확인해야 합니다.

8. 투자포인트

* 인천국제공항 관련 산업 및 관광 활성화에 따른 장기적인 가치 상승 기대.

* 운서역 초역세권 입지로 인한 높은 유동인구 및 상업적 가치.

* 2020년 준공된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 상태 양호 가능성.

* 경계벽 복원을 통해 다양한 용도(의료시설, 오피스, 상가 등)로 활용 가능한 유연성.

9. 예상입찰가

* 제시된 감정가 472,000,000원을 기준으로, 물건의 현재 상태, 각종 리스크 요인(관리비 미납, 경계벽 복원 비용, 공실 가능성 등), 향후 시장 전망을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가 및 임대 시세 조사, 현장 답사를 통한 상세한 건물 상태 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.