나이스옥션 법원경매 부천 2026타경31 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강1동 5층 540호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청목 · 평가일 2026.02.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 '한가람중학교' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 동유형의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 소재하는 지역으로서 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 교통여건 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 5층 539호 외 1개호로서, 외벽: 복합판넬 및 강화유리 등 마감 창호: 샷시 창호임. (건축물대장 사용승인일:2022.03.08)

이용상태

본건 기호(1)~(2)는 집합건축물대장상 용도 '공장(지식산업센터)'임.

설비내역

위생설비, 상하수도설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형 토지로서, 공장 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지는 북측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 공공공지(저촉 ), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개 발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외 국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의) (구래동 6871-60 기준임)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경31 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-60 샹보르영무파라드김포한강 1동 5층 540호

용도: 지식산업센터

감정가: 124,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행)

1.2. 건물 및 토지 정보

건물 전용면적: 30.08㎡ (약 9.10평)

건물 지분: 30.08㎡ (약 9.10평)

토지 면적: 7.77㎡ (약 2.35평)

토지 지분: 7.77㎡ (약 2.35평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 중 5층

사용승인일: 2022년 3월 8일

총 호수: 417호 (집합건축물대장상)

건축물대장상 용도: 공장(지식산업센터)

1.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 용도에 대한 제한 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 구래동에 소재하며, '한가람중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변으로는 동유형의 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설과의 접근성이 양호한 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 토지 상태

토지는 북측 및 동측으로 포장도로에 접해 있으며, 2필지가 일단의 장방형 토지로 공장 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리는 2022년 6월 17일 접수된 수협은행의 근저당권(채권최고액 91,200,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 위 근저당권 및 2026년 1월 28일 접수된 수협은행의 임의경매 개시결정 등기(사건번호: 부천지원 2026타경31)는 말소될 예정입니다.

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 본건에는 해당 사항이 없습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 3,000,000원

차임: 300,000원

전입일자(사업일자): 2024년 1월 22일

배당신고일자: 2026년 3월 23일

대항력: 없음

3.3. 인수되는 보증금

임차인 김 은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 김포시 구래동 일대는 신도시 개발과 함께 지식산업센터, 업무시설, 상업시설, 주거시설이 복합적으로 개발된 지역입니다.

주변에 한강비즈나인, 디원시티 시그니처, 센트레비즈, 리브타워 등 다수의 지식산업센터와 오피스텔 단지가 밀집해 있어 관련 업종의 배후 수요가 존재합니다.

최근 '샹보르 영무파라드 김포한강'과 유사한 단지에서 미분양 및 공매 물건이 다수 발생하고 있으며, 입찰 가격이 지속적으로 하락하는 추세를 보인다는 점은 유의해야 합니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 지역에 데이터센터 건설 추진 시 주민 반발 사례가 있었으나, 본 물건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 한가람중학교가 소재하고 있습니다.

5.2. 교통 및 편의 시설

인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 근린생활시설 및 아파트 단지가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래 허가 구역

본건 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 용도(단독다가구아파트연립다세대)로 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다. (현재 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

6.2. 임대 관계 미상

본건의 임대차 관계는 현재 파악되지 않고 있습니다. (임대관계 미상)

비록 현재 임차인(김 )의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간 소요가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 공급 과잉 및 미분양 우려

김포한강신도시 일대에 지식산업센터 공급이 집중되면서 일부 단지에서 미분양 및 공매 물건이 다수 발생하는 상황입니다. 이는 향후 임대 수익률 및 자산 가치 상승에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 3월에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당하는 지식산업센터입니다.

김포한강신도시 개발지구 내에 위치하여 교통 여건이 양호하고, 주변에 상업 및 주거 시설이 함께 개발되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

권리 관계상 인수되는 부담이 없어 명확한 투자가 가능하지만, 해당 지역의 지식산업센터 공급 과잉으로 인한 공실 및 가격 하락 추세는 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 3월 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 우수한 입지: 김포한강신도시 택지개발지구 내 위치하며, 도로 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태를 취득합니다.

* 개발 호재: GTX-D 노선 및 인천지하철 2호선 연장, 계양-강화 고속도로 등 교통망 확충 계획이 있어 향후 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 124,000,000원입니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성, 그리고 본건의 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

최근 해당 지역의 지식산업센터 공급 과잉 및 미분양 상황이 심화됨에 따라, 본건의 입찰가 산정 시에는 보수적인 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사를 통한 물건 상태 확인 및 최신 시장 동향 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.