나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11315 [2] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 1712-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우 · 평가일 2025.04.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 김해시 진영읍 진영리 소재, "진영중흥S클래스아파트" 북동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 대중교통상황을 고려할 때 일반적인 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2)세장형형의 평지로서, '단독주택 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

기호1)북서측으로 노폭 약10m내외의 포장도로와 접함. 기호2)남동측으로 노폭 약10m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1)도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(진영2지구), 소로1류 (폭10m~12m)(저촉) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,공장설립승인지역(2013-06-28 )<수도법>, 택지개발지구<택지개발촉진법> 임. 기호2)도시지역, 제1종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(진영2지구) 가축사육 제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역 (2016-04-11)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-12)<교육환경 보 호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(2013-06 -28)<수도법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상임. -기타 : 없음

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호3)철근콘크리트구조 기와이기지붕 3층건으로서, 외 벽 : 화강석석재 마감 및 드라이비트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바 닥 : 장판지 및 타일마감. 창 호 : 새시창호 임. 기호4)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층건으로서, 외 벽 : 화강석석재 마감 및 드라이비트 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 바 닥 : 장판지 및 타일마감. 창 호 : 새시창호 임.

이용상태

기호3,4)공히 단독주택(현황 다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, LPG가스보일러에 의한 난방설비 등을 갖추고 있으며, 기호3) 옥상에는 태양광설비가 시설되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없음.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 김해시 진영읍 진영리 1712-9번지 (도로명 주소: 경상남도 김해시 장등1로32번길 8-14)

1.2. 물건 개요

용도: 다가구주택

감정가: 739,125,600원

토지 면적: 266.00㎡ (약 80.5평)

건물 면적: 362.64㎡ (약 109.7평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11315 (2)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 김해시 진영읍 진영리 소재 "진영중흥S클래스아파트" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설, 주거나지 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 위치 및 대중교통 상황을 고려할 때 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됨.

2.3. 도로 상태

기호1,2) 토지는 각각 북서측 및 남동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 접함.

2.4. 토지 이용 계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(진영2지구)에 해당함. 또한, 소로1류(폭10m~12m) 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 택지개발지구로 지정되어 있으며, 일부 토지는 상대보호구역에 포함됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

3.1. 1.토지

권리사항 요약:

- 한국토지주택공사 소유권보존 (2015.11.05)

- 정오경 소유권이전 (2015.12.31)

- 케이디이노베이션주식회사 소유권이전 (2016.12.28)

- 한국자산관리공사 근저당권 (2016.12.28, 708,000,000원) - 말소기준권리

- 한국자산관리공사 근저당권 (2017.09.29, 492,000,000원)

- 서부산세무서장 압류 (2023.08.31)

- 사하구(부산광역시) 압류 (2023.10.06)

- 중소기업은행 임의경매개시결정 (2025.04.11, 525,508,659원)

토지 등기부채권 총액: 1,200,000,000원

3.1. 2.건물

권리사항 요약:

- 케이디이노베이션주식회사 소유권보존 (2017.09.29)

- 한국자산관리공사 근저당권 (2017.09.29, 492,000,000원) - 말소기준권리

- 한국자산관리공사 근저당권 (2017.09.29, 708,000,000원)

- 서부산세무서장 압류 (2023.08.31)

- 부산광역시 압류 (2024.01.23)

- 국민건강보험공단 압류 (2024.04.11)

- 중소기업은행 임의경매개시결정 (2025.04.11, 525,508,659원)

건물 등기부채권 총액: 1,200,000,000원

3.2. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 토지의 경우 2016년 12월 28일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을5)이며, 건물의 경우 2017년 9월 29일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을1)입니다. 말소기준권리보다 후순위로 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2018-10-04

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2020-06-05

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 17,000,000원

차임: 280,000원

전입일자(사업일자): 2018-08-20

확정일자: 2018-08-20

배당신고일자: 2025-05-08

대항력: 없음

* 임차인: 변

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-08-16

확정일자: 2022-08-09

배당신고일자: 2025-04-29

대항력: 없음

*비고: 임차인 변 은 전입일자(2024-08-16)와 확정일자(2022-08-09)에 시점 차이가 있으나, 제공된 정보상 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 임대차 관계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.*

* 임차인: 한

보증금: 10,000,000원

차임: 550,000원

전입일자(사업일자): 2022-04-12

확정일자: 2022-04-12

배당신고일자: 2025-06-19

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 인수/소멸 권리

본 물건은 매각으로 인해 토지 및 건물에 설정된 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 등기부상 권리 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 김해시 진영읍의 주거 지역에 위치하며, 인근에 "진영중흥S클래스아파트" 등 주거 단지가 형성되어 있습니다. 또한, 소규모 근린생활시설이 분포하여 주거 지역으로서 기본적인 상업 기능을 갖추고 있어 배후 수요는 안정적입니다. 대규모 상업 시설이나 유동 인구가 많은 중심 상권과는 다소 거리가 있어 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다.

* 교육시설: '상대보호구역'에 해당되는 점으로 미루어 보아 인근에 학교가 위치할 가능성이 있습니다.

* 의료시설: 김해시 진영읍 내 의료 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다. 다만, 임차인 변 의 경우 전입일자와 확정일자상 시점 차이가 있으나, 제공된 정보 상 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다. 임대차 관계에 대한 최종적인 확인 절차가 필요합니다.

6.2. 물건 자체 리스크

건물은 3층 다가구주택으로 2017년에 준공되어 비교적 신축에 해당하나, 건축 연도 대비 노후 정도는 점진적으로 진행될 수 있습니다. 제시외 물건은 없는 것으로 파악되었으나, 현장 조사 시 특이사항이 발견될 가능성이 있습니다.

6.3. 주변 시설 리스크

토지이용계획상 '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역' 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용 시 일부 제한사항이 발생할 수 있습니다. 또한, '소로1류' 저촉 부분에 대한 활용 계획 및 도로와의 관계를 면밀히 검토해야 합니다. 현재까지 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 주변 환경은 주거 지역으로 형성되어 있으며, 교통 및 생활 편의 시설 이용이 보통 수준입니다. 등기부상 모든 권리가 소멸될 예정으로 인수 부담이 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지 이용 계획상의 제한 사항 및 건축물의 향후 관리 계획 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 후 모든 권리 소멸로 인한 낙찰 후 부담 없음.

* 주거지 배후 수요: 주변 주거 단지 및 생활 편의 시설 형성으로 임대 수요 기대.

* 다가구주택의 임대 수익: 다수의 가구를 활용한 임대 수익 창출 잠재력 보유.

* 시세 대비 합리적 낙찰가: 감정가 대비 적절한 입찰가 확보 시 시세 차익 가능성.

9. 예상 입찰가

인수 보증금: 0원

감정가: 739,125,600원

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건은 권리상 특이사항이 없고 안정적인 주거 지역에 위치하고 있어 적정 수준의 경쟁이 예상됩니다. 보증금이 없는 물건임을 감안할 때, 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 554,344,200원 ~ 628,356,260원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본 물건에 대한 정확한 현황 조사 및 주변 시세 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.