나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50465 [2] 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 서대문구 신촌동 소재 "연세대학교 신촌캠퍼스" 서측 인근에 위 치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지대 임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 내 2층 205호외 4개호로서, 외벽 : 치장석, 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, CCTV, 스프링쿨러, 방송설비, 기계식 주차기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 가각전재된 사다리형의 토지로서, 주거·업무용 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측과 남측의 약 5미터, 4미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도 : 아파트, 지정기간 : 2025.10.20.~2026. 12.31.), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50465 (2)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 218-11, 더 연희힐 2층 206호

용도: 오피스텔

감정가: 220,000,000원

토지면적: 11.12㎡ (약 3.36평)

건물면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 최OOOOO

건축물 정보:

* 건축년도: 2018년

* 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

* 층수: 10층 중 2층

* 총 세대수: 41세대

2. 입지조건

* 주변 환경: 서울특별시 서대문구 연희동에 위치하며, "연세대학교 신촌캠퍼스" 서측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재합니다. 가장 가까운 버스정류장은 도보 약 4분 거리에 위치합니다. 신촌역과 홍대입구역이 인근에 있으나 도보 이동은 다소 거리가 있습니다.

* 도로상태: 본건 대상물건은 동측과 남측의 약 5미터, 4미터 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.20.~2026.12.31.), 향후 거래 시 규제 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 1일 접수된 최문희 근저당권(금액: 300,000,000원)입니다.

* 선순위 권리: 해당 없음.

* 후순위 권리 및 특이사항:

* 을5 근저당권(최문희, 2023.02.01, 300,000,000원)

* 을6 주택임차권(김현주, 2023.02.01, 210,000,000원, 2025.02.05 배당신고, 말소 예정) - 주택도시보증공사(HUG) 관련 권리입니다.

* 갑9 지분압류(용산세무서장, 2026.03.10, 말소)

* 갑10 임의경매(채권자: 최문희, 2026.04.21, 200,000,000원, 말소) - 본 경매 사건입니다.

* 갑11 강제경매(채권자: 주택도시보증공사, 2026.07.29, 227,820,184원, 말소) - 별개 사건으로 등기되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: Q

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자: 2025-12-23

* 대항력: 없음

* 비고: 배당받지 못하는 경우 잔액에 대한 청구권 포기 조건입니다.

* 임차인: 김 (주택도시보증공사(HUG) 승계)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-30

* 확정일자: 2023-01-16

* 배당신고일자: 2025-02-05

* 대항력: 없음

* 비고: 본 매각 시 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (상기 주의사항에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.)

* 등기부채권 총액: 약 510,000,000원 (근저당, 임의경매, 강제경매 합산)

4. 상권분석

* 오피스텔 시세:

* 최근 실거래가 (2026년 3월 20일): 18,000만원 (18.92㎡, 5층)

* 최근 실거래가 (2025년 6월 11일): 16,800만원 (18.92㎡, 7층)

* 최근 실거래가 (2025년 4월 10일): 22,000만원 (18.92㎡, 5층)

* KB시세 일반가 (2026년 9월 18일 기준 30㎡ / 18.92㎡): 1억 9,050만원 (상위 평균가 1억 9,800만원, 하위 평균가 1억 8,300만원)

* 최근 매물 평균가: 2억 1,000만원 (KB부동산 기준)

* 임대 시세: 인근 오피스텔의 월세는 보증금 1,000만원/월세 50만원 또는 보증금 1,000만원/월세 60만원 수준의 거래 사례가 있습니다. 해당 물건은 전용면적 18.92㎡로, 약 5.72평에 해당합니다.

* 주변 편의시설: 연세대학교 신촌캠퍼스 인근으로 대학가 상권이 발달해 있으며, 다양한 근린생활시설이 위치하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 연세대학교 신촌캠퍼스가 인근에 위치하여 대학교 관련 인프라를 이용하기 편리합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업 시설, 은행, 병원 등이 소재할 것으로 예상됩니다. (세부 검색 필요)

* 주거 환경: 주변이 주거 및 상업시설이 혼재되어 있어 조용하면서도 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 사건 외에도 주택도시보증공사에 의한 강제경매(2026타경50849)가 등기부에 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 임차인 관련 조건이 변경되었으며, 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인과의 명도 과정에서 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 5억 1천만원으로 감정가 2억 2천만원 대비 매우 높습니다. 이는 낙찰 후 인수되는 권리는 없으나, 채권자들의 채권 회수를 위한 적극적인 경매 진행 가능성을 시사합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 및 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)에 대한 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 향후 재매각 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 자체 조사 결과, 본건 소재지(연희동 218-11) 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설(교도소, 화장장, 쓰레기 처리장 등)은 검색되지 않았습니다. 다만, 주변 지역의 개발 계획이나 민원 발생 가능성은 상시 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 연세대학교 인근의 오피스텔로, 소형 면적임에도 불구하고 최근 1~2년간 1억 6천만원대에서 2천만원대까지 다양한 가격에 거래가 이루어졌습니다. KB시세 일반가 기준으로는 1억 9천만원대 수준을 형성하고 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인의 명도 조건이 특이사항으로 작용할 수 있습니다. 총 채권액이 감정가를 상회하는 점과 중복 사건 존재는 경매 진행 과정에서 변동성을 야기할 수 있으나, 낙찰 후 추가 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 연세대학교 인근으로 대학생, 직장인 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 소형 평형: 18.92㎡ (약 5.72평)의 소형 평형으로, 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합합니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 대학가 주변 오피스텔은 비교적 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 220,000,000원입니다. 최근 실거래가 중 가장 높은 가격은 22,000만원, 가장 낮은 가격은 16,800만원입니다. KB시세 일반가(1억 9,050만원) 및 최근 매물 평균가(2억 1,000만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 가치는 1억 8,000만원에서 2억 1,000만원 사이로 판단됩니다.

하지만, 본 물건은 중복사건, HUG 인수조건 변경, 높은 채권 총액 등의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 감정가의 80~90% 수준 또는 최근 실거래가 중 보수적인 가격대를 고려할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 7,000만원 ~ 1억 9,000만원 범위 내에서, 입찰 참여자 수 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.