나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100074 [3] 서울특별시 종로구 연지동 119 케니스토리인종로5가 지상층401호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청아 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 효제동 소재 "서울효제초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 노선버스정류장 및 남측 인근에 지하철 1호선 "종로5가역" 등이 소재하며 교통상황은 보통시됨

건물의 구조

철근 콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제204호 외 2개호로서, (사용승인일 2018.12.24) 외벽:치장석 붙임 마감 등 내벽:벽지 및 타일 마감 등 바닥:목재 마감 등 창호:샷시단창 및 이중창, 샷시유리창 마감 등임.

이용상태

숙박시설(객실:방1,욕실1 구조)로 이용 중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도"참고)

설비내역

위생 급배수,승강기설비,소화전설비,스프링클러설비,화재경보설비, 냉난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로한면의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2018-12-20)(율곡로 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),도시관리계획 입안중(2022-06-02)(율곡로 지구단위계획구역 변경(안)),서울도심((4대문안))

공부와의 차이

공부상 (등기사항전부증명서, 집합건축물대장등본)호수와 현황 문패호수가 상이하나 '건축물 현황도' 및 건물관리자의 호수 확인, 출입문 내부에 표기된 공부상 호수 등의 위치확인이 가능한 상태로서 공부상 명칭을 기준으로 표기함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 명칭이 케니스토리인종로5가이나 현황"파이브호텔 종로"로 통칭하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100074 (3)

소재지: 서울특별시 종로구 연지동 119 케니스토리인종로5가 지상층401호 (신주소: 서울특별시 종로구 창경궁로16가길 9 (연지동))

건물 용도: 숙박시설

감정가: 129,000,000원

토지 면적: 3.17㎡ (약 0.96평), 토지 지분: 3.17㎡ (약 0.96평)

건물 면적: 11.45㎡ (약 3.46평), 건물 지분: 11.45㎡ (약 3.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 성OOO (마스킹 처리)

등기부상 소유자: 주식회사 빌더스플래닝 (추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 종로구 효제동 소재 "서울효제초등학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 주택 및 상가 혼용 지대로서 전반적인 지역 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 진출입이 가능하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

노선버스정류장이 소재하고 있으며, 지하철 1호선 "종로5가역"이 남측 인근에 위치하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 및 소유권

본 건의 채권자는 성OOO이며, 말소기준권리인 근저당권은 성가신용협동조합으로부터 설정된 372,000,000원입니다.

이후 등기된 권리(압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 보존 등기 및 신탁 등기 말소 등기가 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: FiveHotel

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

본 건에 임차인이 존재하나, 대항력이 없고 보증금 및 차임이 없는 상태로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권)는 없는 것으로 파악됩니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 종로구 연지동 일대는 서울의 중심부로서 역사, 문화, 상업 기능이 복합된 지역입니다.

주거와 상업 시설이 혼재되어 있으며, 특히 종로5가역 주변은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 잠재적 수요

숙박시설로서의 용도는 서울 도심이라는 지리적 이점과 대중교통 접근성을 바탕으로 관광객 및 비즈니스 방문객 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 서울효제초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 종로5가역을 중심으로 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 문화 및 관광 자원

* 경복궁, 창덕궁 등 주요 고궁과 역사문화 공간이 인접해 있어 문화 관광 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 호수 표기 불일치

공부상 호수(401호)와 현황 호수(5층 511호로 추정) 간에 차이가 있습니다.

감정평가서상으로는 현황 호수 확인이 가능한 상태이나, 실제 현장 방문 시 정확한 호수 확인이 필요합니다. (JSON 데이터상으로는 5층 401호로 확인됨)

6.2. 건물 명칭 혼용

등기부상 명칭은 "케니스토리인종로5가"이나, 현황은 "파이브호텔 종로"로 통칭되고 있습니다. 이는 실제 이용에 큰 지장은 없을 것으로 보입니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 다음과 같은 도시 관리 계획 및 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 (율곡로 지구단위계획구역)

* 가축사육제한구역

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 54-236m)

* 과밀억제권역

* 중점경관관리구역 (역사도심)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 도시관리계획 입안 중 (율곡로 지구단위계획구역 변경(안))

* 서울도심 (4대문안)

이러한 제한 사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 건은 서울의 중심부인 종로구에 위치한 숙박시설로, 지하철 종로5가역 역세권에 해당하여 뛰어난 교통 및 상업 접근성을 갖추고 있습니다.

건물은 비교적 신축(2018년 사용승인)이며, 전반적인 입지 조건과 상권은 매우 양호합니다.

다만, 공부상 호수와 현황 호수의 불일치, 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 사항은 투자 결정 시 주의 깊게 검토해야 할 부분입니다.

권리 분석상 인수되는 채무나 임차인의 부담은 없는 상태이므로, 명도 관련 리스크는 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 핵심 도심, 종로5가 역세권이라는 최상급 입지 조건

* 신축급 숙박시설로서 활용도 및 가치 상승 잠재력 보유

* 권리 관계가 명확하고 인수 부담이 없는 안전한 물건

* 외국인 관광객 증가 및 비즈니스 수요를 고려한 높은 임대 수익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 129,000,000원입니다.

권리 분석상 인수되는 금액이 없으며, 임차인 관련 부담도 없는 상태입니다.

그러나 공부상 호수와 현황 호수의 불일치, 토지 이용 제한 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 추가적인 확인과 면밀한 분석이 필요합니다.

투자를 결정하기 전에 현장 방문을 통해 물건의 실제 상태와 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

적정 입찰가는 감정가를 기준으로, 물건의 희소성, 향후 시장 상황, 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

본 건의 잠재적 리스크 요인을 감안하여 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 접근하는 것을 고려해볼 수 있으며, 구체적인 입찰가는 전문가와 상의하여 시장 상황에 맞게 조정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.