나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [15] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 103동 4층 402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건번호

제주지방법원 2023타경30326 (15)

2.2. 소재지

제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 103동 4층 402호

2.3. 용도

연립주택

2.4. 감정가

268,000,000 원

2.5. 토지면적

125. 83㎡ (약 38.07 평)

2.6. 건물면적

67. 59㎡ (약 20.45 평)

2.7. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

2.8. 경매구분

부동산 강제경매

2.9. 채권자

주OOOOOOOOO

2.10. 특이사항

중복 병합 사건

2.11. 주요 특징

건축물대장상 현황도면과 현장 표시가 상이하며, 상부에 다락이 소재함. 사용승인일자는 2018년 06월 27일임.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통임.

3.3. 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당함.

3.4. 인접 도로상태

북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터의 아스콘 포장도로에 접해 있음.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-07-18

* 대항력: 없음

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 명시되지 않음.

4.3. 총 인수 보증금

0원

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '에스하임' 단지 내 귀덕리 2401번지, 전용면적 67.59㎡, 2018년식 건물이 2026년 3월 15일에 178,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 268,000,000원 대비 낮은 수준입니다. 다른 유사 거래 사례인 '레몬하우스' (전용면적 41.53㎡)는 2025년 12월 22일에 127,500,000원, 2026년 3월 11일에 118,000,000원에 거래되었습니다.

5.2. 지역 특성

주변은 단독주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 개발이 제한적인 지역입니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

주위에는 '대림리사무소'가 근거리에 위치하며, 단지 자체적으로 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6.2. 건물 연식 및 설비

건축 연도는 2018년으로 비교적 신축에 해당하며, 기본 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 보일러에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6.3. 건물 구조

철근콘크리트구조의 경사슬래브 위 징크 지붕 건물이며, 외벽은 제주석, 파벽돌, 스타코 등으로 마감되었습니다.

7. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 호수와 현장 표시상의 호수 불일치 사례가 다수 존재하여, 실제 거주 시 혼동의 여지가 있을 수 있습니다. 본건(402호)의 경우에도 현장 표시 기준 평가되었습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리의 성격 및 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2018년 준공)에 해당하는 다세대주택으로, 넓은 토지 지분과 함께 아담한 건물 면적을 가지고 있습니다. 주변 환경은 조용하고 자연 친화적이나, 자연녹지지역으로 지정되어 있어 추가적인 개발이나 용도 변경에 제약이 있을 수 있습니다. 권리상 특이사항은 없으나, 공부상 호수와 현장 표시의 차이점 및 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 감정가 대비 최근 유사 거래 사례의 가격이 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 가격적인 메리트를 신중하게 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 축에 속합니다.

* 넓은 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분이 넓어 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 조용한 주거 환경: 단독주택 및 농경지 혼재 지역으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

10. 예상 입찰가

본건과 동일 단지(에스하임) 및 동일 면적(67.59㎡)의 최근 거래 사례(2026년 3월 15일)가 178,000,000원임을 고려할 때, 보수적인 관점에서 178,000,000원에서 200,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다. 단, 실제 입찰 시에는 최신 시장 동향, 현장 조사 결과, 법원 진행 상황 및 경쟁자 수를 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.