나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [13] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 103동 3층 301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (13)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 103동 3층 301호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 227,000,000원

토지 면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

건물 면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치하며, '대림리사무소' 북동측 근거리에 소재합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 전반적인 권리: 본건은 부동산강제경매 사건으로, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되나, 구체적인 상세 내용은 제공된 정보상 누락되어 있습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 인수 대상 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석 (주변 시세 분석)

* 최근 실거래가 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 '에스하임' 단지 내에서 2018년식, 전용면적 67.59㎡(약 20.45평) 다세대주택이 2026년 3월 15일에 178,000,000원(3층)에 거래된 사례가 있습니다.

동일 지역의 '레몬하우스' 단지에서는 2017년식, 전용면적 41.53㎡(약 12.56평) 연립주택이 2025년 12월 22일에 127,500,000원(3층), 2026년 3월 11일에 118,000,000원(1층)에 거래된 사례가 있습니다.

* 시세 분석: 본건의 감정가(227,000,000원)는 동일 단지 내 최근 실거래가(178,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다. 이는 감정평가 시점과 실거래 시점의 차이, 또는 시장 상황 변동 가능성을 시사합니다. 동일 단지 거래 사례를 기준으로 볼 때, 시장 가격은 감정가보다 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 건물 상태: 본건은 2018년 6월 27일에 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 주변 시설: '조천초등학교', '함덕초등학교'가 언급되나, 본건과의 직접적인 거리는 원거리에 위치할 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 추가 검색 결과상, 본건 인근에 명확한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 제주시 한림읍 지역에는 서부쓰레기매립장, 분뇨처리장 등이 위치한 곳도 있어, 매각 대상 물건과의 정확한 거리 및 영향 범위는 추가적인 현장 조사와 지도 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 건축물현황도면(302호)과 현장표시(301호)가 상이하며, 현장 표시를 기준으로 평가되었습니다. 이는 추후 행정 처리나 명의 변경 시 문제가 될 소지가 있습니다.

* 중복병합사건: 사건이 중복 병합되어 진행되므로, 경매 절차상 복잡성이나 지연 가능성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 일부 토지가 '제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역' 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 에스하임 단지의 연립주택으로, 2018년식 건물입니다. 동일 단지 내 유사 면적의 실거래가(178,000,000원)가 존재하나, 감정가(227,000,000원)는 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 보입니다. 공부와의 차이, 중복병합사건, 토지이용계획상의 제약 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 '에스하임'의 실거래 사례 존재: 본건과 동일한 단지 내에서 최근 실거래가 확인되어 시세 파악이 용이합니다.

* 비교적 양호한 건물 상태: 2018년식 건물로, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지 개선 가능성: 제주시 한림읍 지역의 지속적인 발전 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 동일 단지 '에스하임'의 최근 거래가액(178,000,000원)을 기준으로 판단할 때, 본건의 실제 시장 가치는 감정가(227,000,000원)보다 낮을 가능성이 높습니다.

* 또한, 공부와의 차이, 중복병합사건, 토지이용계획 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 인근 실거래가와 위험 요소를 고려한 예상 입찰가는 약 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 예상됩니다.

* 추천 입찰가 : 약 175,000,000원 (이는 현장 조사 결과 및 법원 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.