나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513950 [2] 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은우 · 평가일 2025.11.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 북서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동류형 의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보 통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(운서역/공항철도) 이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 지상10층 건물내 제1층 제108호 외 2개호로서, (사용승인 : 2020.03.25) 외벽 : 몰탈위 석재 및 강화유리마감 등. 내벽 : 몰탈위 수성페인팅마감. 창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

기호(1)은 공부상 소매점, 기호(2)는 공부상 일반음식점의 용도이나 현황 "공실" 상태이며, 기호(3)은 의료시설(병원)로서 한방병원의 입원실로 내부공사는 되어 있으나 가격시점 현재 운휴중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 로폭 약 40미터, 15미터의 포장도로에 각각 접하며, 서측으로 로폭 약 8미터의 보행자 전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 도로(접합), 도로(보행자전용)(접합), 시가지조성사업지역 , 경제자유구역(2025-02-14)(운북4지구 지적재조사사업 완료에 따른 지형도면 변경 고시)<경 제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공 항시설법>, 성장관리권역(2014-08-05)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025 -08-21)(외국인 토지거래허가구역(지정기간:2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 관리비 미납 여부 확인 요함
- 호실 표기 없으며, 현황 '공실'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513950 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (신용협동조합으로 추정)

1.2. 물건 소재지 및 현황

소재지: 인천광역시 중구 운서동 2799-1 두림타워 웰스복합 2층 202호

용도: 근린상가

감정가: 633,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 23.11㎡ (약 7.00평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 126.36㎡ (약 38.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 토지거래허가구역, 공동담보

주의사항:

* 관리비 미납 여부 확인 필요

* 호실 표기 부재, 현황 '공실' 상태

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 '운서역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 동종 유형의 업무시설, 공동주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철역(운서역/공항철도)이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 정보

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 철근콘크리트지붕을 갖춘 지하4층, 지상10층 건물 내에 위치합니다. 사용승인은 2020년 3월 25일입니다.

외벽은 몰탈위 석재 및 강화유리 마감 등이며, 내벽은 몰탈위 수성페인팅 마감입니다. 창호는 알루미늄 샷시 창호로 구성되어 있습니다.

2.4. 토지 정보

토지는 인접 토지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북측 및 남측으로 각각 폭 약 40미터, 15미터의 포장도로에 접하며, 서측으로는 폭 약 8미터의 보행자 전용도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2020년 5월 27일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권(금액: 100,000,000원)입니다.

이 외에 소유권 이전 신탁 등기, 신탁 등기 등이 등재되어 있으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

인천지방법원 2025타경513950 임의경매 개시결정 등기가 되어 있습니다.

등기부채권 총액은 100,000,000원입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 운서역을 중심으로 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구 및 잠재적 수요가 있습니다.

일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 유리한 조건입니다.

4.2. 건물 이용 현황

본건 건물은 공부상 기호(1)은 소매점, 기호(2)는 일반음식점 용도이나, 현재 '공실' 상태입니다.

기호(3)은 의료시설(병원)로 내부 공사가 되어 있으나, 가격 시점 현재 운휴 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 기반시설

운서역(공항철도)과 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 관리

기본적인 위생, 급배수, 화재경보, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 관리비 미납 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다. (지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

* 장애물제한표면구역(수평표면): 공항시설법에 따라 비행 안전을 위한 장애물 제한 구역에 해당합니다.

* 경제자유구역: 인천경제자유구역에 포함되어 관련 특별법의 적용을 받습니다.

* 성장관리권역: 수도권정비계획법상 성장관리권역으로 해당 규제를 받을 수 있습니다.

6.2. 공실 위험

현재 본건 호실은 '공실' 상태이며, 호실 표기가 명확하지 않아 임차인 확보에 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

6.3. 권리 관계

말소기준권리 및 임의경매 개시결정 등기 정보에 '말소' 표기가 다수 있어 권리 관계 해석에 신중을 기해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 중구 운서동에 위치한 근린상가로, 운서역 초역세권 입지에 대한 잠재력을 가지고 있습니다.

신축 건물(2020년 사용승인)이라는 점과 교통 여건은 긍정적입니다.

그러나 현재 공실 상태이며, 토지거래허가구역 및 장애물제한표면구역 등 복합적인 토지이용계획상의 제한사항이 존재합니다.

또한, 권리 관계 정보에 일부 혼동의 여지가 있어 철저한 권리 분석이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 운서역 인근으로 향후 지역 개발 및 활성화에 따른 수혜 기대

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축된 건물로 시설 노후화 우려 적음

* 잠재적 가치: 공실 해소 및 상권 활성화 시 투자 수익 기대 가능

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 633,000,000원입니다.

예상 입찰가는 다양한 요인(현장 조사, 유사 물건 시세, 권리 관계 분석 결과, 낙찰가율 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가를 기준으로 주변 시세 및 물건의 특이사항, 잠재적 리스크 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

향후 시장 상황과 본건의 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.