나이스옥션 법원경매 수원 2025타경844 [15] 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은율 · 평가일 2025.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 ""파장초등학교"" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 1층 101호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호2) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 201호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 202호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호4) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 203호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호5) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 2층 204호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호6) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호7) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 302호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 303호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호9) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 304호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호10) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 401호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호11) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 402호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호12) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 403호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호13) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 4층 404호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호14) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 501호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호15) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 502호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호16) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 503호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

기호17) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 5층 504호로서

외벽 : 벽돌쌓기 마감 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

기호1) 근린생활시설임.

기호2) 다세대주택으로 이용중임.

기호3) 다세대주택으로 이용중임.

기호4) 다세대주택으로 이용중임.

기호5) 다세대주택으로 이용중임.

기호6) 다세대주택으로 이용중임.

기호7) 다세대주택으로 이용중임.

기호8) 다세대주택으로 이용중임.

기호9) 다세대주택으로 이용중임.

기호10) 다세대주택으로 이용중임.

기호11) 다세대주택으로 이용중임.

기호12) 다세대주택으로 이용중임.

기호13) 다세대주택으로 이용중임.

기호14) 다세대주택으로 이용중임.

기호15) 다세대주택으로 이용중임.

기호16) 다세대주택으로 이용중임.

기호17) 다세대주택으로 이용중임.

(후면""내부구조도""참조)

설비내역

기호1) 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

기호2) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호3) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호4) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호5) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호6) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호7) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호8) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호9) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호10) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호11) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호12) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호13) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호14) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호15) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호16) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

기호17) 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호1) ~ 기호17)은 남동측 하향의 완경사지에 조성된 대체로 사다리형의 토지로서, 상업용 및 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호1) ~ 기호17) 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약2미터 내외의 막다른 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부구조도 및 이용상태 등은 집합건축물대장상 건축물현황도(표준적인상황)등을 기준으로 작성하였는 바 경매진행시 참고 바라며, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매참여시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경844 (15)

소재지: 경기도 수원시 장안구 파장동 597-23 피제이에비뉴 5층 502호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 공동주택)

감정가: 1억 6천 7백만원 (167,000,000원)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.1. 1.면적 정보

토지 면적: 26.84㎡ (약 8.12평)

토지 지분: 26.837㎡ (약 8.12평)

건물 전용 면적: 34.14㎡ (약 10.33평)

건물 지분: 34.14㎡ (약 10.33평)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 파장초등학교 남동측 근거리에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 2.교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건 토지는 남동측 및 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 북동측으로 노폭 약 2미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 3.토지 이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.권리관계 요약

본건의 말소기준권리는 2019년 12월 20일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당(을1)입니다.

등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리 (예: 유치권, 법정지상권, 대항력 있는 임차권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인: 손

보증금: 145,000,000원 (1차 보증금 증액분 7,250,000원 포함 시 152,250,000원)

차임: 0원

전입일자: 2020년 06월 29일

확정일자: 2024년 02월 19일

배당신고일자: 2025년 03월 19일

대항력: 없음

비고: 손 임차인은 전입일자(2020.06.29)는 빠르나, 확정일자(2024.02.19)가 근저당(2019.12.20)보다 늦고, 배당신고(2025.03.19)를 하였으며, 등기부상 주택임차권(을2)은 말소 예정으로 기재되어 있어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 따라서 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 3.등기부 요약

총 채무액 (등기부채권 총액): 1,921,000,000원

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상권

본건 소재지는 주거 밀집 지역으로, 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

건물 내 일부 제2종근린생활시설이 포함되어 있어 소규모 상권의 기능을 겸하고 있습니다.

5층 502호는 다세대주택으로 이용 중이며, 주거용 상권으로 분류됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 시설

* 교육: 파장초등학교가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의: 근린생활시설 및 공원이 주변에 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 인근 버스 정류장을 이용한 대중교통 접근성이 보통입니다.

1.5. 2.주변 부동산 시세

최근 주변 다세대주택 매매 사례를 종합하면 다음과 같습니다.

* 나경캐슬(B동, 2016년식, 42.925㎡): 2026년 6월 2억 1,500만원에 거래되었습니다.

* 동방빌라(1991년식, 48.14㎡): 2026년 6월 1억 4,000만원에 거래되었습니다.

* 진주맨션5동(1991년식, 33.07㎡): 2026년 6월 2억 1,800만원에 거래되었습니다.

본건 건물(pj에비뉴)은 2019년 사용승인으로 비교적 신축에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건물 노후화

2019년 사용승인이므로 비교적 신축 건물이나, 향후 지속적인 건물 관리가 필요합니다.

1.6. 2.토지 이용 제한

역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있어, 향후 건물 증개축 시 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 3.복잡한 권리관계 (해소됨)

과거 공동담보 물건으로 추정되며, 다수의 근저당, 압류, 임차권 등이 등기되었으나, 본 경매로 인해 대부분 소멸될 예정으로 권리상 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 파장동에 위치한 신축급(2019년 사용승인) 다세대주택으로, 초등학교와 생활 편의시설이 인접하여 주거 환경이 우수합니다.

경매 진행되었으나, 모든 권리가 말소 예정이어서 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담은 없는 안전한 물건입니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 법적 절차에 따라 인수되는 보증금은 없습니다.

주변 신축급 다세대주택 시세를 고려할 때, 감정가는 적정 수준으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년 사용승인으로 건물이 비교적 새것입니다.

* 편리한 입지: 파장초등학교 인근이며, 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 권리관계 안전: 낙찰 후 인수할 권리가 없습니다.

* 실수요 및 투자 가치: 지역 내 꾸준한 수요가 예상됩니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 1억 6천 7백만원 (167,000,000원)

건물 전용 면적: 34.14㎡ (약 10.33평)

최근 주변 신축급 다세대주택 시세 분석 결과, 본건 건물(pj에비뉴, 2019년식)의 가치는 평당 약 1,600만원 ~ 1,800만원 수준으로 추정됩니다.

(나경캐슬(B동) 42.925㎡, 2억 1,500만원 거래가 기준, 평당 약 1,656만원)

이를 바탕으로 예상 입찰가를 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 1억 7,000만원 ~ 1억 8,500만원

본 물건은 권리상 안전하고 입지 조건이 양호하며 신축급 건물임을 감안할 때, 감정가 이상에서의 경쟁이 예상됩니다.

정확한 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.