나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50465 [5] 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 서대문구 신촌동 소재 "연세대학교 신촌캠퍼스" 서측 인근에 위 치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지대 임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 내 2층 205호외 4개호로서, 외벽 : 치장석, 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, CCTV, 스프링쿨러, 방송설비, 기계식 주차기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 가각전재된 사다리형의 토지로서, 주거·업무용 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측과 남측의 약 5미터, 4미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도 : 아파트, 지정기간 : 2025.10.20.~2026. 12.31.), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 3층 304호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 서울서부지방법원 2026타경50465 (5)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 중 3층에 해당하며, 2018년에 건축되었습니다.

전용면적은 18.92㎡ (약 5.72평)이며, 토지 지분 면적은 11.12㎡ (약 3.36평)입니다.

감정가는 220,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 최OOOOO (등기부상 최문희)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 서대문구 연희동에 소재하며, "연세대학교 신촌캠퍼스" 서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 소재하여 교통 상황은 양호합니다.

건물은 동측 약 5미터, 남측 약 4미터 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

경매구분은 부동산 임의경매입니다.

등기부상 말소기준권리는 2023년 7월 4일 접수된 최문희의 근저당 (을6, 300,000,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차인으로 이주희(주택도시보증공사)가 등재되어 있으나, 전입일자(2023-06-30)가 말소기준권리 접수일(2023-07-04)보다 늦어 대항력이 없습니다.

주택도시보증공사(HUG)가 임차권등기를 설정하였으나, 매각으로 말소될 예정입니다.

또한, HUG 인수조건 변경, 중복사건, 공동담보 등의 특수물건 정보가 있습니다.

용산세무서장의 지분압류(갑9) 및 최문희의 임의경매(갑10), 주택도시보증공사의 강제경매(갑11) 등 다수의 권리가 있으나 모두 말소기준권리보다 후순위입니다.

총 등기부채권액은 520,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수할 보증금 합계는 0원입니다.

주의사항으로, 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 연세대학교 신촌캠퍼스 인근에 위치하여 대학가 상권의 특성을 가지고 있습니다.

주변에 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하여 학생 및 직장인 등 잠재적 임차 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

신촌 지역의 지속적인 발전 가능성과 상권 변화 추이를 고려할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 인근 버스 정류장 및 지하철역을 이용할 수 있습니다.

단지 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

대학교와 인접하여 교육 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경, 중복사건, 공동담보 등 복잡한 권리 관계가 존재하여 상세한 권리 분석 및 추가 확인이 필요합니다.

최근 매매가는 18,000만원 수준인 반면, 감정가는 22,000만원으로 차이가 있어 시세 변동 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

토지이용계획 상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어 (2025.10.20 ~ 2026.12.31), 해당 법규에 따른 취득 제한 여부를 확인해야 합니다.

제공된 정보 내에서는 주변 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동, 연세대학교 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지와 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

등기부상 대부분의 권리가 말소될 예정이나, HUG 관련 조건 및 중복사건 등 복잡한 권리 관계는 낙찰 후 취득 과정에서 특별한 주의가 필요합니다.

최근 실거래가와 감정가 사이에 격차가 존재하므로, 정확한 시세 조사와 향후 시장 전망을 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

연세대학교 등 대학가 주변으로 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

최근 매매가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 시세보다 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익 기대가 가능합니다.

신촌 지역의 지속적인 발전 가능성에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 3월 20일 거래된 18,000만원이 가장 최근 가격입니다.

최고가 거래는 2025년 4월 10일의 22,000만원이었으며, 이는 본 물건의 감정가와 일치합니다.

그러나 최근 거래가가 감정가보다 낮다는 점을 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

HUG 관련 조건, 중복사건 등의 복잡성을 고려하고, 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여 순수 물건 가치에 집중합니다.

최근 시세 변동 추이와 감정가, 권리 관계의 복잡성을 종합적으로 고려했을 때, 예상 입찰가는 19,500만원에서 21,000만원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.