나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50465 [3] 서울특별시 서대문구 연희동 218-11 더 연희힐 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아이비 · 평가일 2026.04.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 대상물건은 서울특별시 서대문구 신촌동 소재 "연세대학교 신촌캠퍼스" 서측 인근에 위 치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지대 임.

교통상황

본건 대상물건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역이 소재하는 등 교 통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 10층 내 2층 205호외 4개호로서, 외벽 : 치장석, 드라이비트 등 마감, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 : 샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재감지기, 소화전, 화재경보기, CCTV, 스프링쿨러, 방송설비, 기계식 주차기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 가각전재된 사다리형의 토지로서, 주거·업무용 건부지 로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 동측과 남측의 약 5미터, 4미터 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(2012-08-09), 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래 계약에 관한 허가구역(2025-10-15)(허가대상 용도 : 아파트, 지정기간 : 2025.10.20.~2026. 12.31.), 건축선임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 개요

* 사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50465 (3)

* 소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 218-11번지, 더 연희힐 2층 208호

* 건물명: THE연희힐

* 건물 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 건축년도: 2018년

* 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물 내 2층

1.2. 면적 및 가격 정보

* 토지면적 (토지 지분): 11.12㎡ (약 3.36평)

* 건물면적 (전용면적): 18.92㎡ (약 5.72평)

* 감정평가액: 220,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

* 본 물건은 서울특별시 서대문구 연희동 소재 "연세대학교 신촌캠퍼스" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

* 본 물건이 속한 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 77-257m), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 특정 대상자(외국인 등) 또는 특정 용도(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 등)에 따라 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다. 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 및 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다.

* 건축선이 지정된 구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

* 본 건은 서울서부지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 등기부등본상 확인되는 권리 중 말소기준권리는 2023년 2월 21일 접수된 최문희 근저당권(채권액 300,000,000원)입니다.

* 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 을구의 주택임차권(이민선), 임의경매(최문희), 강제경매(주택도시보증공사) 및 갑구의 압류(용산세무서장) 등 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력

* 임차인 1: WANG

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 대항력: 없음 (전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상)

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (대표자 이민선)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 2월 17일

* 확정일자: 2023년 1월 30일

* 배당신고일자: 2025년 2월 17일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 및 조건

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건의 매각 조건에는 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각"한다는 내용이 명시되어 있습니다.

* 따라서, 낙찰자는 임차인에 대한 별도의 임대차보증금 인수 의무가 없습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

* 본 물건은 연세대학교 인근에 위치하여 대학가 상권의 특징을 보이며, 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

* 다수의 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 기능이 활발하며, 연세대학교 학생 및 교직원, 인근 거주민을 주요 고객으로 하는 다양한 업종이 분포하고 있습니다.

4.2. 편의시설 및 생활 인프라

* 주변에 편의점, 식당, 카페, 은행 등 일상생활에 필요한 각종 편의시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 주변 교육 및 의료 시설

* 교육 시설: 연세대학교 신촌캠퍼스가 인접해 있어 우수한 교육 환경을 제공합니다.

* 의료 시설: 신촌세브란스병원과 같은 주요 종합병원이 근거리에 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법률 및 규제 리스크

* 토지거래계약 허가구역: 특정 대상자(외국인 등) 또는 특정 용도(예: 주거용 건물 신축/매입)로 토지를 취득할 경우, 관련 법규에 따른 허가를 받아야 합니다. 낙찰 시 본인의 취득 자격 및 용도 적합성을 반드시 확인해야 합니다.

* 복합적인 권리관계: 중복사건, HUG 인수조건 변경, 공동담보 등 특이사항은 물건의 거래 과정이나 낙찰 후 관리에 예상치 못한 복잡성을 야기할 수 있으므로, 관련 법률 및 계약 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 시장 및 투자 리스크

* 오피스텔 시장 변동성: 금리 변동, 지역 내 공급 물량, 공실률 변화 등 외부 요인에 따라 임대 수익률 및 시세 변동 가능성이 존재합니다.

* 건물 관리 및 유지보수: 2018년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 향후 정기적인 유지보수 및 관리에 따른 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 서대문구 연희동, 연세대학교 인근이라는 탁월한 입지를 자랑하는 오피스텔입니다. 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있으며, 대학가 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 감정가는 2억 2천만원 수준으로, 최근 거래 사례를 고려할 때 합리적인 범위 내에서의 입찰 가능성이 있습니다. 다만, 토지거래허가구역 지정, 중복사건 및 HUG 관련 특수 매각 조건 등 권리관계 및 법규 검토가 반드시 선행되어야 하는 복합적인 물건입니다. 임차인의 대항력 및 보증금 인수 의무가 없다는 점은 투자자에게 유리한 조건이라 할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 연세대학교라는 강력한 배후수요를 가진 최적의 위치.

* 우수한 교통망: 대중교통 이용이 편리하여 서울 전역으로의 접근성이 뛰어남.

* 탄탄한 배후수요: 대학생, 교직원, 젊은 직장인 등 젊은 층의 임대 수요 확보 용이.

* 명확한 권리관계: 임차인 보증금 미인수로 낙찰 후 추가적인 자금 부담 없음.

8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 물건과 동일 면적(18.92㎡)의 오피스텔 최근 매매 사례는 다음과 같습니다. 2025년 6월 7층 거래가 168,000,000원, 2025년 4월 5층 거래가 220,000,000원, 2026년 3월 5층 거래가 180,000,000원입니다.

* 감정평가액은 220,000,000원이며, 이는 2025년 4월 5층 거래가와 일치합니다.

* 가장 최근 거래인 2026년 3월 5층 거래가 180,000,000원과 2025년 6월 7층 거래가 168,000,000원을 고려할 때, 본건의 2층이라는 점 및 시장 상황을 감안하면 현재 시세는 감정가 대비 다소 낮게 형성될 수 있습니다. 특히, 2층은 다른 층에 비해 상대적으로 선호도가 낮을 수 있습니다.

* 예상 입찰가:

* 권리관계상 임차인 보증금 인수 부담이 없는 점, 그리고 물건의 복합적인 특수 조건을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 최근 5층 거래가 180,000,000원을 기준으로, 2층의 선호도 감소분과 시장 변동성을 반영하여 175,000,000원 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이는 감정가의 약 79.5% 수준에 해당합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.