나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경71290 [3] 경기도 의정부시 용현동 39-96 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY · 평가일 2026.06.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "용현초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 의정부경전철(탑석역, 송산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 3층 301호, 3층 302호, 4층 401호 및 5층 501호로서 외벽 : 석재붙임 등 마감. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

일련번호(1),(2),(3),(4) 공히 다세대주택으로 이용중임. (후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 소로1류에 접하고, 남동측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-11-05)(토지거래계약허가구역(2024. 11. 10.~2029. 11. 9.))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

경매 구분: 부동산강제경매

사건번호: 의정부지방법원 2026타경71290 (3)

채권자: 정OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 의정부시 용현동 39-96 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 156,530,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 22.34㎡ (약 6.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.35㎡ (약 15.84평)

건물 지분: 52.35㎡

건물 제시외면적: 5.10㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 의정부시 용현동 소재 "용현초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 연립 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한 의정부 경전철 탑석역과 송산역이 소재하고 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2024년 11월 10일부터 2029년 11월 9일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 건물 등기부상 소유권보존은 이영신(2007-10-19 접수)이며, 말소기준권리인 강제경매는 정민태(채권액 103,285,479원, 2026-06-19 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박의준

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-25

확정일자: 2017-04-19

배당신고일자: 2026-07-03

대항력: 있음

3.3. 인수/소멸 권리

말소기준권리인 강제경매(정민태)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다. 통상적인 경매 절차에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, "대항력 있는 임차인"이 존재하며, "제시외 건물 포함" 매각 대상입니다. 권리분석상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, 임차인의 전입일자(2024-06-25)와 확정일자(2017-04-19) 간의 시점 차이가 존재하며, 대항력 유무에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 2022년에 준공된 "진우팰리스"의 경우 전용면적 64.72㎡(약 19.6평)가 188,000,000원(약 290만원/㎡), 전용면적 70.89㎡(약 21.4평)가 214,000,000원(약 302만원/㎡)에 거래되었습니다. 2009년에 준공된 "에덴하우스"의 경우 전용면적 74.46㎡(약 22.5평)가 150,000,000원(약 201만원/㎡)에 거래된 사례가 있습니다. 본건 건물의 사용승인일은 2007년으로, 최신 건축물보다는 연식이 있으나, 감정가 156,530,000원은 최근 신축 건물 시세와 유사한 수준(약 299만원/㎡)으로 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

주변 전월세 정보는 제공되지 않았으나, 위 매매 시세를 고려할 때 본건의 실질적인 임대수익률 및 투자 가치를 산정할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

본건 소재지에서 남서측 인근에 "용현초등학교"가 위치하고 있어 통학이 용이합니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

제공된 정보와 주변 지도 검색 결과, 본건으로부터 인접한 위치에 소각장, 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 차량 이동이 가능한 거리에 용현 산업단지가 위치하고 있어 해당 산업단지에서 발생할 수 있는 소음이나 환경 오염 가능성에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

현재 보증금 105,000,000원의 임차인 박의준 씨가 거주 중이며, 대항력이 있는 것으로 기재되어 있습니다. 다만, 임차인의 전입일자(2024-06-25)가 말소기준권리(2026-06-19)보다 늦지만, 대항력이 있다고 표시된 점, 그리고 확정일자(2017-04-19)와 전입일자 간의 시점 차이는 권리관계에 대한 추가적인 확인 및 법률적 검토가 반드시 필요합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 점은 긍정적이나, 임차인의 점유로 인한 명도 문제는 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 제시외 면적이 5.10㎡ 존재하며, 매각에 포함됩니다. 해당 제시외 건물의 용도, 현황, 법적 문제 여부 등을 확인해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역에 해당하여 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 의정부시 용현동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지조건과 교통 환경을 갖추고 있습니다. 최근 준공된 신축 건물들의 매매 시세가 높게 형성되어 있으나, 본건의 감정가는 연식 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인의 존재로, 보증금 인수 여부 및 명도 진행 과정에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 제시외 건물 포함 및 토지 이용 제한 사항도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 의정부시 용현동의 주거 지역 내 입지

* 인근 대중교통 이용 편의성 (버스정류장, 경전철역 인접)

* 용현초등학교 인근으로 교육 환경 양호

* "인수 보증금 합계: 0원" 표기는 잠재적으로 낙찰자의 보증금 인수 부담이 적을 가능성을 시사

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 156,530,000원입니다. 최근 인근 신축 다세대 주택의 시세(약 290만~300만원/㎡)와 비교할 때, 본건의 감정가(약 299만원/㎡)는 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 연식(2007년 사용승인)과 대항력 있는 임차인 존재(보증금 105,000,000원) 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

"인수 보증금 합계: 0원"이라는 점을 감안하여, 낙찰자의 입장에서 실질적인 인수 부담이 적다고 가정할 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 150,000,000원 ~ 165,000,000원 사이의 입찰가를 고려하되, 임차인과의 명도 협상 가능성 및 최종 배당 결과 등을 면밀히 검토한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.