나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [22] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 105동 3층 302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (22)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 105동 3층 302호

용도: 연립주택

감정가: 227,000,000원

토지면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

토지지분: 125.825㎡ (약 38.06평)

건물면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

건물지분: 67.59㎡ (약 20.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

중복병합사건: 해당 있음

사용승인일자: 2017년 11월 20일

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 가능하며 인근 간선도로에 접해 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 남측으로 노폭 약 6미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상으로는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 을구 순위 3번 전세권설정등기(2022.03.04. 제17305호, 전세금 180,000,000원)가 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 물건입니다.

임차인 현황:

* 최순구 (최 )

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-11

확정일자: 2022-03-08

배당신고일자: 2024-01-15

대항력: 있음

비고: 없음

임차인 최 는 대항력을 가지고 있으며, 보증금액이 인수되는 전세권 설정 금액과 일치합니다.

4. 상권분석

주변이 단독주택 및 농경지와 혼재된 지역으로, 형성된 상권은 두드러지지 않습니다. 주거 기능 위주의 환경으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근 가능하며 인근 간선도로 이용이 용이하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

* 편의시설: 제공된 정보 상 특정 편의시설에 대한 상세 내용은 없으나, 일반적인 주거 지역에 준하는 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

* 학군: 제공된 정보로는 학군에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않습니다.

* 의료시설: 제공된 정보로는 의료시설에 대한 구체적인 내용은 파악되지 않습니다.

* 주변 시설: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 인근에 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 전세권: 약 1억 8천만원의 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 총 투자 비용이 증가합니다.

* 건물 공부와의 차이: 집합건축물대장 상 건축물현황도면(301호)과 현장 표시(302호)가 상이하여 추후 행정 처리 또는 관리상 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역에 해당하여 향후 건축이나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 중복병합사건: 다수의 채권이 얽혀 있어 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 연립주택으로, 2017년 11월에 사용 승인된 건물입니다. 가장 큰 특징은 매각으로 소멸되지 않는 1억 8천만원의 전세권이 존재한다는 점입니다. 이는 매수인이 추가적으로 부담해야 하는 금액이므로, 입찰 시 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다. 또한, 건축물대장상의 호수와 현장 표시가 상이한 점도 주의가 필요합니다. 전반적으로 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 교통 여건은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 동일 건물(에스하임) 내 유사 면적(67.59㎡)의 최근 매매 사례가 2026년 3월 15일에 178,000,000원에 거래된 점은 긍정적입니다. 본건의 감정가가 227,000,000원인 점을 고려할 때, 시세 대비 저가 매수 가능성이 있습니다.

* 인수되는 전세 보증금을 포함한 총 투자 금액과 향후 예상되는 시세 차익을 비교 분석하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 227,000,000원이나, 동일 건물인 '에스하임'에서 전용면적 67.59㎡, 3층 물건이 2026년 3월 15일 178,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 인수되는 전세 보증금 180,000,000원을 제외한 물건 자체의 가치를 고려하고, 권리관계의 복잡성 및 공부와의 차이 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 이에 따라 예상 입찰가는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.