나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [6] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 102동 3층 301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (6)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 102동 3층 301호

용도: 연립주택

감정가: 227,000,000원

토지면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

건물면적: 67.59㎡ (약 20.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치하며, '대림리사무소' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리인 근저당권(을1, 2018-12-07 접수, 엠씨아이대부주식회사, 6,500,000,000원)은 매각으로 소멸될 예정입니다. 또한, 강제경매(갑8, 주식회사백록레미콘), 임의경매(갑9, 성남동부새마을금고), 압류(갑11, 제주세무서장) 등 현재 등기부상 기재된 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

등기부등본 상 소유권 이전 및 신탁 관련 사항(갑2, 갑3)이 있으나, 이는 일반적인 거래 과정에 해당합니다.

임차인 현황으로는 박명진 씨가 보증금 0원, 차임 0원에 2020년 1월 3일 전입하였으나 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았으므로 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 제주 서부 지역의 주거 및 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 대중교통 노선이 소재하며, 차량 접근이 원활하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상점 및 편의시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본건이 소재한 귀덕리는 제주 서부 해안 지역에 위치하여, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 기본적인 시설들을 갖추고 있습니다. 인근 학교로는 귀덕초등학교 등이 있으며, 차량 이동 시 제주시내 접근성도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 건축물현황도면(302호)과 현장 표시(301호)가 서로 상이하여, 현장 표시를 기준으로 평가되었으나, 등기 및 건축물대장상의 호수 일치 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 또한, 제시된 목록 중 다수의 호수 표기 오류가 존재합니다.

* 토지이용계획: 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 토지는 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다. 귀덕리 2419-5는 도로구역에 해당합니다. 이는 향후 건축이나 토지 이용 시 일부 제한으로 작용할 수 있습니다.

* 건축 연도: 본건 에스하임 건물의 사용승인일은 2018년 06월 27일로, 비교적 신축에 속하나, 향후 재건축 및 리모델링 시점은 도래할 수 있습니다.

* 혐오시설: 일반적인 지도 검색 및 지역 정보 조사 결과, 본건 주변에 직접적으로 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 서부 지역의 연립주택으로, 비교적 최근에 건축되었으며(2018년), 동일 건물 내 유사 면적의 최근 거래 사례(2026년 3월, 1억 7,800만원)가 존재합니다. 채권자들의 권리 또한 대부분 말소될 예정이며, 인수할 보증금이 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 공부상의 호수 표기 오류 및 토지 이용 제한 사항은 매수인이 사전에 충분히 인지하고 검토해야 할 부분입니다. 현재 감정가는 2억 2,700만원이나, 최근 실거래가가 1억 7,800만원임을 고려할 때, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 건물, 동일 면적의 최근 실거래가 존재하여 시세 파악 용이 (1억 7,800만원)

* 건축 연도 2018년으로 비교적 신축 건물

* 인수할 보증금 없는 임차인 존재

* 다수의 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계 명확화 기대

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물인 '에스하임'의 67.59㎡ 면적 물건이 2026년 3월 15일 17,800만원(1억 7,800만원)에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 22,700만원입니다.

시세 분석 결과, 최근 거래된 1억 7,800만원을 기준으로 보수적으로 접근하되, 경매 특성 및 향후 시장 상황을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 205,000,000원

이는 최근 실거래가를 기준점으로 삼고, 감정가와 시장 상황을 종합적으로 고려한 범위이며, 입찰 참여 시에는 추가적인 현장 조사 및 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.