나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [21] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 105동 2층 202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (21)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 105동 2층 202호

용도: 연립주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

건물면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

사용승인일자: 2018년 06월 27일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 한림읍 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023년 02월 01일

* 배당신고일자: 2024년 01월 19일

* 대항력: 있음

3.2. 권리분석 소견

본 건은 중복병합사건으로, 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 다만, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도로 부담해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다. 임차인의 보증금 170,000,000원은 경매 절차를 통해 변제될 것으로 예상됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

3.3. 특이사항

집합건축물대장상의 건축물 현황 도면과 현장 표시 호수가 상이한 경우가 있으나, 평가 시에는 현장 표시를 기준으로 하였습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 물건은 주로 단독주택과 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상업 활동보다는 주거 기능을 중심으로 한 상권으로 볼 수 있습니다. 인근 '대림리사무소'가 있어 기본적인 행정 업무 이용은 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 특정 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 내용을 파악하기 어렵습니다. 다만, 주거지로서 기본적인 생활은 영위 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

본 건에는 대항력이 있는 임차인 '이 '이 존재하며, 보증금은 170,000,000원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 인수 또는 명도 과정에서 추가적인 절차나 비용이 발생할 가능성을 내포하고 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

집합건축물대장과 현장 호수 표기가 상이한 점은 향후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있는 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

해당 토지가 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 포함되어 있어 향후 건축이나 개발에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 광범위한 조사 결과, 본건 소재지(제주시 한림읍 귀덕리 2401) 주변에 명확하게 확인되는 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근에 건축(2018년 사용승인)되었습니다. 건물의 전용면적은 67.59㎡(약 20.45평)으로 일반적인 가구에서 거주하기에 적합한 크기입니다. 입지 조건은 차량 접근이 용이한 보통 수준이며, 주변은 주거와 농경지가 혼재된 지역입니다. 권리 관계에서는 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 0원으로 분석되어 낙찰자가 직접 인수하는 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다. 또한, 공부상 호수와 실제 표기상의 차이가 있어 등기부등본 등 관련 서류를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 주택

2018년에 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

8.2. 합리적인 시세

최근 주변 '에스하임' 단지의 유사 면적 매물이 1억 7,800만 원에 거래된 점과 감정가 2억 1,600만 원을 고려할 때, 합리적인 수준에서 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

8.3. 토지/건물 일괄매각

토지와 건물이 일괄 매각되어 권리관계가 명확한 편입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '에스하임' 단지의 67.59㎡ 면적 물건이 2026년 3월 15일에 178,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 216,000,000원보다 상당히 낮은 수준입니다. 다른 '레몬하우스' 단지의 작은 면적(41.53㎡) 물건들은 2025년 12월, 2026년 3월에 각각 127,500,000원, 118,000,000원에 거래되었습니다.

9.2. 권리사항 고려

대항력 있는 임차인 '이 '의 보증금 170,000,000원이 있으나, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 따라서, 입찰가 산정 시 이 보증금 액수를 직접 차감할 필요는 없습니다.

9.3. 예상 입찰가

유사 면적의 최근 실거래가(178,000,000원)와 감정가(216,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 185,000,000원으로 산정하는 것이 합리적이라고 판단됩니다. 이는 최근 실거래가보다는 높지만, 감정가보다는 낮은 수준으로, 경매 물건의 특성과 향후 시세 상승 가능성을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.