나이스옥션 법원경매 서울중앙 2026타경100074 [2] 서울특별시 종로구 연지동 119 케니스토리인종로5가 지상층308호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청아 · 평가일 2026.01.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 효제동 소재 "서울효제초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 노선버스정류장 및 남측 인근에 지하철 1호선 "종로5가역" 등이 소재하며 교통상황은 보통시됨

건물의 구조

철근 콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제204호 외 2개호로서, (사용승인일 2018.12.24) 외벽:치장석 붙임 마감 등 내벽:벽지 및 타일 마감 등 바닥:목재 마감 등 창호:샷시단창 및 이중창, 샷시유리창 마감 등임.

이용상태

숙박시설(객실:방1,욕실1 구조)로 이용 중임.(이용상황 및 내부구조는 후첨"내부구조도"참고)

설비내역

위생 급배수,승강기설비,소화전설비,스프링클러설비,화재경보설비, 냉난방설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로한면의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2018-12-20)(율곡로 지구단위계획구역), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),도시관리계획 입안중(2022-06-02)(율곡로 지구단위계획구역 변경(안)),서울도심((4대문안))

공부와의 차이

공부상 (등기사항전부증명서, 집합건축물대장등본)호수와 현황 문패호수가 상이하나 '건축물 현황도' 및 건물관리자의 호수 확인, 출입문 내부에 표기된 공부상 호수 등의 위치확인이 가능한 상태로서 공부상 명칭을 기준으로 표기함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 명칭이 케니스토리인종로5가이나 현황"파이브호텔 종로"로 통칭하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2026타경100074 (2)

소재지: 서울특별시 종로구 연지동 119 케니스토리인종로5가 지상층308호

용도: 숙박시설

감정가: 143,000,000원

토지면적: 3.48㎡ (약 1.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 12.64㎡ (약 3.82평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 종로구 효제초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 상가혼용지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 노선버스정류장 및 남측 인근에 지하철 1호선 종로5가역 등이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 세로한면의 도로와 접함.

1.2. 건물정보

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하2층/지상9층 건물 내 제204호 외 2개호로서, 사용승인일은 2018년 12월 24일임.

* 외벽/내벽/바닥/창호: 치장석 붙임 마감 등 외벽, 벽지 및 타일 마감 등 내벽, 목재 마감 등 바닥, 샷시단창 및 이중창, 샷시유리창 마감 등임.

* 이용상태: 숙박시설(객실: 방 1, 욕실 1 구조)로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 급배수, 승강기, 소화전, 스프링클러, 화재경보, 냉난방 설비 등이 구비되어 있음.

* 건축물대장 정보:

- 건물명: 케니스토리 인 종로5가

- 새주소: 서울특별시 종로구 창경궁로16가길 9 (연지동)

- 주용도: 숙박시설

- 층수: 지하 2층 / 지상 9층

- 사용승인일: 2018.12.24

- 전유부 정보 (308호): 지상 4층, 호수 308호

1.3. 토지정보

* 토지형상 및 이용상태: 사다리형 유사 토지로서, 숙박시설 건부지로 이용중임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

- 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2018-12-20)(율곡로 지구단위계획구역)

- 가축사육제한구역

- 대공방어협조구역

- 과밀억제권역

- 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

- 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

- 도시관리계획 입안중(2022-06-02)(율곡로 지구단위계획구역 변경(안))

- 서울도심((4대문안))

1.4. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 26일 접수된 성가신용협동조합의 근저당권(을1)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

- 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있습니다. 다만, 구체적인 내용이 명시되어 있지 않아 현장 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: FiveHotel

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인 FiveHotel은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없을 것으로 판단됩니다. 그러나 실제 점유 및 운영 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 등기부요약:

- 소유권보존: 주식회사빌더스플래닝 (2019-01-14)

- 소유권이전2번신탁등기말소: 주식회사빌더스플래닝 (2020-06-26)

- 근저당권: 성가신용협동조합 (2020-06-26, 372,000,000원) - 말소기준권리

- 압류: 종로세무서장 (2025-04-21) - 말소

- 임의경매: 성가신용협동조합 (2026-01-14, 340,186,052원) - 본건 경매개시결정

- 압류: 종로구 (2026-02-23) - 말소

- 등기부채권 총액: 372,000,000원

1.5. 상권분석

* 본건은 서울 도심, 종로5가역 인근의 주택 및 상가 혼용지대로서, 주변에 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 기본적인 유동인구 및 잠재 고객 확보가 용이한 지역입니다.

* 대중교통 접근성이 우수하여 외부 방문객 유입에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 숙박시설로서의 기본적인 상권 조건은 보통 이상으로 평가됩니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 종로5가역 및 다수의 노선버스 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 주거지역 내 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 서울효제초등학교가 인근에 위치합니다.

* 기타: 도심권에 위치하여 서울의 다양한 문화, 편의시설 접근성이 우수합니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 호수 표기 불일치: 공부상 호수는 '308호'이나, 현황상 '404호'로 통용되고 있다는 정보가 있어, 실제 경매 대상 물건의 정확한 호수 및 위치 확인이 필수적입니다.

* 건물 명칭 혼동: 등기부상 명칭은 '케니스토리인종로5가'이나, 현황 '파이브호텔 종로'로 통칭되고 있어 혼동의 여지가 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수자 자격에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안중: 율곡로 지구단위계획구역 변경(안)이 입안 중으로, 향후 지역 개발 계획에 따른 영향이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 일반적인 검색 및 제공된 정보로는 본건 인근에 명확한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 보다 정확한 환경 평가를 위해서는 현장 조사를 통한 주변 환경 재확인이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 최중심 입지: 서울 도심, 지하철 1호선 종로5가역 초역세권에 위치하여 접근성이 매우 우수합니다.

* 소형 숙박시설: 12.64㎡ (약 3.82평)의 소형 규모로, 1인 가구 또는 단기 숙박객을 대상으로 한 운영에 적합합니다.

* 신축급 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하여 시설 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

* 잠재적 가치: 도심 재개발 및 지구단위계획 변경 추진 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울 도심, 지하철 1호선 종로5가역 인근에 위치한 소형 숙박시설로서, 비교적 신축 건물에 해당하며 교통 및 생활 편의성이 우수합니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 임차인 FiveHotel은 대항력이 없으며 인수되는 보증금도 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 공부상 호수와 현황 호수의 차이, 토지거래 허가구역 지정 등은 매각 후 권리 행사 또는 재산권 행사에 있어 주의가 필요한 부분입니다. 종합적으로 볼 때, 입지적 장점을 바탕으로 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.10. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금 합계 0원을 제외하고 산정해야 하나, 본건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 시장 동향, 본건의 현장 조사 결과(내부 상태, 임대 현황 등)에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 특정하지 않으며, 전문가의 상담을 통해 상세한 분석 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.