나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [11] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 103동 2층 201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401번지에 위치한 '에스하임' 103동 2층 201호 연립주택입니다.

토지 면적은 125.83㎡(약 38.06평)이며, 건물 면적은 67.59㎡(약 20.45평)입니다.

감정가는 216,000,000원(2억 1600만원)입니다.

건축물 사용승인일은 2017년 11월 20일입니다.

1.2. 경매 정보

사건번호는 제주지방법원 2023타경30326(11)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

본 건은 중복병합사건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치합니다.

주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

물건지 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 내역

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

주요 특징으로 중복병합사건으로 분류됩니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원으로 임차인과 관련된 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

현재까지 파악된 바로는, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 명시되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 감정가 및 시세 비교

본건의 감정가는 216,000,000원(2억 1600만원)입니다.

최근 유사 거래 사례 분석 결과, 본건과 동일한 '에스하임' 단지 내, 동일한 지번(귀덕리 2401) 및 면적(67.59㎡)의 물건이 2026년 3월 15일에 178,000,000원(1억 7800만원)에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 대비 약 17.6% 낮은 수준입니다.

이 외에 '레몬하우스' 단지 내 면적 41.53㎡ 물건이 2025년 12월 22일에 127,500,000원, 2026년 3월 11일에 118,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

4.2. 시장 동향

제주시 한림읍 귀덕리 지역의 부동산 시장은 연립 및 다세대 주택 거래가 꾸준히 이루어지고 있으며, 전반적으로 안정적인 시세를 유지하고 있습니다. 최근 2026년 3월에 동일 단지 내 동일 면적의 거래 사례가 1억 7800만원에 있었음을 감안할 때, 본건의 감정가와 거래가 간의 차이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경 및 편의시설

본건이 위치한 한림읍 귀덕리는 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 주변에는 기본적인 편의시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 및 학군 정보는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색을 통해 확인할 필요가 있습니다.

5.2. 주거 환경

건축물은 철근콘크리트 구조로, 외벽은 제주석, 파벽돌, 스타코 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

본건과 관련된 감정평가서상 '공부와의 차이' 항목에서, 제시목록 상의 호수와 현장 표시가 상이한 다수 호실이 언급되었습니다. 이는 건축물대장 등 공부와 실제 현황이 일치하지 않을 가능성을 내포하며, 권리관계 확인 및 실제 이용에 있어 주의가 요구됩니다.

6.2. 토지 이용 계획

본건의 토지(귀덕리 2401)는 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역에 해당됩니다. 인접 토지(귀덕리 2419-5)는 도로구역에도 포함되어 있어, 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 중복병합사건

본건은 중복병합사건으로, 이는 여러 권리 관계가 복합적으로 얽혀 있을 가능성이 있음을 시사합니다. 권리 분석 시 이러한 특수성을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 에스하임 연립주택으로, 비교적 최근인 2017년에 준공되어 건축 연식이 짧다는 장점이 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 적고, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

다만, 감정가(2억 1600만원) 대비 유사 면적의 직접적인 비교 거래 사례(1억 7800만원)가 존재하며, 공부와의 차이 및 토지이용계획상의 제한 사항들은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 귀덕리 지역은 단독주택과 농경지가 혼재된 주거 지역으로, 이에 따른 편의시설 및 생활 환경 수준을 감안하여 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 부동산 시장의 잠재적 가치 상승 기대

* 비교적 신축(2017년 준공)으로 하자 및 노후화 위험 적음

* 대항력 있는 임차인 없어 권리 인수 부담 없음

* 동일 단지 내 유사 면적 거래 사례 존재로 시세 파악 용이

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 유사 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

가장 직접적인 비교 대상인 에스하임 단지 내 동일 면적 물건이 2026년 3월 15일에 178,000,000원에 거래된 점을 최우선으로 참고합니다.

감정가(216,000,000원)가 최근 거래가보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 입찰가는 최근 거래 사례인 1억 7800만원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 경매 참여 경쟁률을 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

잠재적 리스크 요인(공부와의 차이, 토지이용계획 등)을 감안하여, 178,000,000원에서 195,000,000원 사이의 범위에서 전략적인 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.