나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [2] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 101동 2층 201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (2)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 101동 2층 201호

용도: 연립주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 125.83㎡ (415.95평)

토지지분: 125.825㎡

건물면적: 67.59㎡ (223.44평)

건물지분: 67.59㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사백록레미콘

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

1.1. 입지조건

주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 토지는 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용 중에 있습니다. 해당 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 4월 5일에 접수된 늘푸른신용협동조합의 근저당권(을6)입니다. 본 매각으로 인해 아래 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 늘푸른신용협동조합 근저당권 (2023.04.05)

* 김지연 근저당권 (2023.04.05)

* 주식회사백록레미콘 강제경매 (2023.11.17)

* 제주세무서장 압류 (2025.06.04)

* 제주특별자치도 압류 (2025.09.26)

* 김지연 임의경매 (2025.10.20)

임차인 현황: 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 - 등기부등본상 지상권은 확인되지 않으나, 관련 내용을 반드시 재확인하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

본건과 동일한 '에스하임' 단지 내 유사 면적(67.59㎡)의 최근 매매 사례는 2026년 3월 15일에 178,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(216,000,000원)보다 상당히 낮은 수준입니다.

인근 '레몬하우스' 단지(건축연도 2017년)에서는 2026년 3월 11일에 41.53㎡ 면적이 118,000,000원에, 2025년 12월 22일에 41.53㎡ 면적이 127,500,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 사례들은 면적 차이가 있으나 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로 이용이 편리합니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 교육 시설: (정보 부족, 주변 공공시설 확인 필요)

* 편의 시설: (정보 부족, 주변 편의시설 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 집합건축물대장 상 건축물현황도면과 현장 표시가 상이한 호수가 다수 존재합니다. 본건(201호) 역시 현장 표시 기준으로 평가되었으나, 이로 인한 혼란이나 분쟁의 소지가 있습니다. 정확한 확인이 필요합니다.

* 감정가와 시세 격차: 본건 감정가(216,000,000원)가 동일 단지 내 유사 면적의 최근 매매가(178,000,000원)와 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가 고평가 또는 시장 하락 가능성을 시사하며, 낙찰가 결정 시 신중한 접근이 필요합니다.

* 미상 또는 비공식 권리: 등기부상 명확히 확인되지 않은 지상권 등의 권리 존재 가능성에 대한 주의가 필요합니다. (관련 내용은 권리분석 섹션 참고)

* 주변 환경: 주변 지역 조사 시 특정 혐오시설은 확인되지 않았으나, 농경지가 혼재된 지역 특성상 관련 환경 요인을 고려할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 연립주택으로, 부동산강제경매로 진행 중입니다. 권리 관계는 비교적 명확한 편이나, 공부상 호수 표기와 실제 현황의 불일치는 주요 리스크 요인입니다. 동일 단지 내 유사 물건의 최근 실거래가가 감정가 대비 현저히 낮다는 점을 고려할 때, 시장 가치 대비 신중한 입찰 전략이 요구됩니다. 주변은 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 교통은 보통 수준입니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 실거래가 존재하여 시세 파악 용이.

* 권리 분석상 인수할 특별한 부담이 없는 것으로 보임 (단, 지상권 등 확인 필요).

* 제주도라는 입지적 장점.

* 임차인 관련 인수 보증금 없음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 216,000,000원입니다.

동일 단지 내 유사 면적(67.59㎡)의 최근 매매가는 2026년 3월 15일 178,000,000원입니다.

제공된 시세 정보와 물건의 잠재적 리스크(공부와의 차이, 감정가와 시세 격차 등)를 종합적으로 고려할 때, 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제안합니다.

* 예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 205,000,000원

본 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황, 본인의 자금 계획 등을 면밀히 검토하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.