나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [16] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 104동 2층 202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (16)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 104동 2층 202호

용도: 연립주택

감정가: 216,000,000원

토지 면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

건물 면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

건축 연도: 2017년 11월 20일 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 104동 2층 202호에 소재하며, '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치합니다.

* 주위 환경: 인근 지역은 단독주택 및 농경지가 혼재된 조용한 주거 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 또한 가능한 것으로 파악됩니다.

* 토지 이용 계획: 본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면, 을구 순위 3번 전세권설정등기(2021년 09월 10일, 전세금 160,000,000원)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입 일자: 2021년 09월 10일

* 확정 일자: 2021년 08월 10일

* 대항력: 있음

* 배당 신고일자: 2023년 12월 29일

* 비고: 임차인은 대항력이 있으며, 전세권과 동일하게 보증금 160,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

* 인수되는 총 보증금: 160,000,000원 (을구 순위 3번 전세권/임차인 보증금)

* 특이사항: 중복병합사건으로, 사건 진행 절차가 다소 복잡할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 동일 건물(에스하임, 2018년 건축)에서 전용면적 67.59㎡ (약 20.45평) 물건이 2026년 3월 15일에 178,000,000원에 거래되었습니다.

* 인근의 다른 연립주택(레몬하우스, 2017년 건축)의 경우, 전용면적 41.53㎡ (약 12.56평) 물건이 2025년 12월부터 2026년 3월 사이 118,000,000원 ~ 127,500,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 분석: 본건과 동일한 건물 및 면적의 최근 거래 사례가 1억 7,800만원으로, 이는 본건의 감정가 2억 1,600만원보다 낮은 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 외부 접근성이 양호하며, 인근 간선도로를 통해 제주 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 대규모 상업 시설보다는 지역 생활권 내의 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 교육시설: 귀덕초등학교, 한림중학교, 한림고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 권리 부담: 1억 6천만원에 달하는 전세권(임차인 보증금)이 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 할 금액으로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본건의 감정가(216,000,000원)가 동일 건물 유사 면적의 최근 실거래가(178,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 인수 부담금까지 고려하면 실질적인 총 매수 비용이 시장 가격을 초과할 수 있습니다.

* 공부상 호수 불일치: 집합건축물대장상의 호수와 현장 표시가 상이한 점이 있으나, 현장 기준으로 평가되었으므로 물건 자체의 물리적 하자는 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 연립주택으로, 감정가는 2억 1,600만원입니다. 가장 큰 특징은 1억 6천만원의 전세권(임차인 보증금)이 매수인에게 인수된다는 점이며, 이로 인해 실질적인 매수 비용이 크게 증가합니다. 동일 건물 유사 면적의 최근 거래가가 1억 7,800만원인 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 평가된 것으로 보입니다. 인수되는 권리 부담금과 시장 시세를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 부동산의 잠재적 가치 상승 기대.

* 동일 단지 내 유사 면적의 실거래가(1억 7,800만원)를 통해 시장 가치 파악 용이.

* 인수되는 1억 6천만원의 전세권 부담을 고려한 전략적인 입찰을 통해 시세 대비 저가 매수 기회 모색 가능.

1.8. 예상 입찰가

본건의 총 매수 비용은 입찰가에 인수되는 전세권 160,000,000원을 합한 금액이 됩니다.

최근 동일 건물 유사 면적의 매매가는 178,000,000원입니다. 만약 이 가격을 총 매수 비용의 기준으로 삼는다면, 입찰가는 18,000,000원 수준이 되어야 합니다.

감정가 216,000,000원을 총 매수 비용의 기준으로 삼을 경우, 입찰가는 56,000,000원 수준이 됩니다.

하지만 최근 거래가인 178,000,000원이 현재 시장가를 더 정확히 반영한다고 볼 때, 총 매수 비용이 178,000,000원을 초과하지 않도록 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 권장 입찰가 범위: 50,000,000원 ~ 70,000,000원

* 이 경우, 총 매수 비용은 210,000,000원 ~ 230,000,000원 수준이 됩니다. 이는 감정가 수준이거나 약간 상회하는 가격으로, 인수되는 전세금 부담이 크다는 점을 감안하면 매우 신중한 검토가 필요합니다.

주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 최근 시세, 그리고 인수되는 권리 부담을 바탕으로 추정한 것으로, 실제 입찰 시에는 경쟁률, 본인의 자금 계획, 향후 시장 변동성 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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