나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [23] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 105동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 105동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 268,000,000원

토지면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

건물면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

건물 사용승인일자: 2018년 06월 27일 (관련 기호 기준)

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 소재하고 있으며, '대림리사무소' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역으로, 차량 접근이 용이하며 인근에 간선도로가 있어 교통 여건은 보통 수준입니다. 대중교통 이용 또한 가능한 편입니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시된 바 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

물건명세서 비고란에 따르면, 집합건축물대장상의 건축물현황도면(402호)과 현장 표시(401호)가 서로 상이하나, 본건은 현장 표시를 기준으로 평가되었습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 한림읍 귀덕리는 주로 지역 주민을 위한 생활 편의시설이 분포된 지역입니다. 농경지가 인접해 있어 대규모 상업 지구보다는 지역 기반의 소규모 상가 위주로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

주변으로는 단독주택과 농경지가 혼재되어 있어 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

교통 면에서는 차량 접근이 원활하며 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설 이용은 인근 '대림리사무소' 및 지역 내 상점을 통해 가능하며, 교육 및 의료 시설에 대한 접근성은 제주시 내의 다른 지역에 비해 다소 제한적일 수 있으므로, 상세한 학군 및 병원 접근 거리는 별도 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건으로 분류되어 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있습니다.

건축물대장상의 호수와 실제 현장 표시 호수가 상이한 경우가 있어, 향후 등기 및 관리에 있어 혼란이 발생할 소지가 있습니다. 본건(401호)도 이와 같은 사례에 해당하여 현장 기준 평가가 이루어졌습니다.

토지이용계획상 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있으며, 인근에 축사가 존재하거나 새로 생길 가능성도 배제할 수 없습니다.

건물 상부에 다락 공간이 존재하나, 이는 건축물대장에 명확히 등재되지 않았을 경우 추후 문제가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 에스하임 105동 4층 401호 다세대주택입니다. 2018년에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 전용면적 67.59㎡(약 20.45평)의 주거 공간을 갖추고 있습니다. 임차인이 없어 명도 부담이 적다는 점은 투자에 긍정적인 요소입니다. 하지만 중복병합사건이라는 점과 공부상의 호수와 현장 표시의 차이는 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다. 토지이용계획상 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

1.7. 투자 포인트

명도 부담 없음: 인수 보증금이 0원이므로 임차인과의 명도 과정이 필요 없어 시간과 비용을 절감할 수 있습니다.

건물 상태 양호 예상: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 상부 다락 공간은 추가적인 활용 가치를 제공할 수 있습니다.

단지 내 시세 비교 용이: 동일한 '에스하임' 단지 내 유사 면적(67.59㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 178,000,000원에 거래된 사례가 있어, 시세 파악 및 투자 결정에 중요한 참고 자료가 됩니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석:

감정가: 268,000,000원

최근 거래 사례 (에스하임, 2018년식, 67.59㎡, 3층): 178,000,000원 (2026년 3월)

본건은 4층으로, 유사한 조건의 3층 거래 사례(178,000,000원)보다 약간 더 높은 가치를 가질 수 있으며, 다락 공간의 존재 역시 긍정적인 요인입니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가 대비 약 9천만원 가량 높게 책정되어 있어, 낙찰가는 감정가보다는 최근 거래 사례에 기반한 가격으로 결정될 가능성이 높습니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

최근 실거래가 178,000,000원을 기준으로, 4층이라는 이점과 다락 공간의 가치를 고려하여 소폭 상향 조정한 가격대입니다. 실제 낙찰가는 입찰 경쟁 상황, 본건의 현장 상태, 그리고 추가적인 시장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.