나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [19] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 104동 4층 402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 제주지방법원 2023타경30326 (19)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 104동 4층 402호

용도: 연립주택 (감정평가서상 다세대주택, 연립주택으로 혼재 기재되었으며, 본건은 에스하임 104동 4층 402호로 기재됨)

감정가: 268,000,000원

토지면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

건물면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치하며, '대림리사무소' 북동측 근거리에 소재합니다. 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

감정평가서상 별도로 명시된 인수되는 권리는 확인되지 않으나, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이 언급되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 별도의 임차인 정보는 기재되어 있지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 및 거래 동향

제공된 최근 매매 및 전월세 정보에 따르면, 유사 건물인 에스하임 2401번지 (2018년식, 다세대, 67.59㎡)의 경우 2026년 3월 15일에 178,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 건물 면적 및 건물 연식과 일치하는 가장 직접적인 비교 사례입니다.

다른 단지인 레몬하우스 (2017년식, 연립, 41.53㎡)의 경우 2025년 12월 및 2026년 3월에 118,000,000원 ~ 127,500,000원 사이에 거래되었습니다.

현재 감정가는 268,000,000원이나, 최근 실거래 사례는 178,000,000원임을 감안할 때, 감정가와 시세 간의 차이가 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

주위는 주거 단지가 형성되어 있으며, '조천초등학교'와 '함덕초등학교'가 근거리에 소재하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.2. 기타

기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 사용승인일자는 2018년 06월 27일입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장상 건축물현황도면과 현장 표시 호수가 상이한 경우가 다수 확인되었습니다. 본건 402호 역시 현장 표시를 기준으로 평가되었으며, 건축물대장과의 차이가 존재합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 도로구역(귀덕리 2419-5) 등의 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 일부분(조천리 1361-3)은 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 건축계획심의대상구역에 해당됩니다.

6.3. 특수 물건 정보

중복병합사건으로 진행되고 있어, 복잡성이 존재할 수 있습니다.

물건명세서상 '상부에 다락이 소재함'으로 기재되어 있어, 해당 부분의 이용 및 소유 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 에스하임 104동 4층 402호 연립주택(다세대주택)입니다.

가장 중요한 사항은 감정가(268,000,000원)와 최근 유사 물건 실거래가(178,000,000원) 간의 상당한 시세 차이입니다. 실거래가를 기준으로 시세를 판단하는 것이 합리적으로 보입니다.

공부와의 차이, 중복병합사건, 토지이용계획상의 제한사항 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 직접 비교 사례 존재

본건과 동일한 '에스하임' 단지 내, 동일한 건물 연식(2018년) 및 면적(67.59㎡)의 실거래 사례가 178,000,000원으로 확인되어, 시세 판단의 명확한 기준을 제공합니다.

8.2. 신축급 건물

2018년 준공으로 비교적 신축에 속하여 기본적인 건물 상태 양호성을 기대할 수 있습니다.

8.3. 제주 서부권 주거지

한림읍 귀덕리 지역은 제주 서부권의 주거지로서, 향후 지역 개발 및 수요 증가 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석

가장 직접적인 비교 사례인 에스하임 2401번지 67.59㎡ 물건의 최근 실거래가 178,000,000원을 기준으로 판단합니다.

다만, 경매 특성상 경쟁으로 인해 시세보다 약간 높은 가격으로 낙찰될 가능성을 고려합니다.

감정가와의 차이가 크므로, 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

9.2. 권고 입찰가 범위

185,000,000원 ~ 200,000,000원 내외로 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

본건의 권리관계, 공부와의 차이, 다락 유무 등의 추가적인 현장 확인 및 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.