나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [24] 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 2703 함덕에코하임 101동 3층 302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (24)

소재지: 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 2703 함덕에코하임 101동 3층 302호

용도: 연립주택

감정가: 229,000,000원

토지면적: 116.00㎡ (약 35.09평)

건물면적: 66.21㎡ (약 20.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: 해당사항 없음

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 2703번지에 소재하는 함덕에코하임 101동 3층 302호 연립주택입니다. 2017년 11월 20일에 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

2.2. 주위 환경

제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리에 위치하며, 함덕초등학교에서 서측으로 원거리에 자리 잡고 있습니다. 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.3. 교통 및 도로

차량으로 본건까지 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 본건은 남측으로 노폭 약 6미터의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 주변 시설

제주 함덕리 지역은 관광지로도 유명하며, 해안 접근성이 좋습니다. 함덕초등학교, 함덕중학교 등 교육 시설과 마트, 병원, 관공서 등 생활 편의 시설이 인근에 분포하고 있습니다. 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 특정 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* * 강선미 (차임 없음): 보증금 50,000,000원, 전입일자 및 확정일자 2020-09-22.

* 대항력: 없음.

* 인수되는 보증금: 0원 (권리분석상 인수 보증금 합계 0원으로 명시됨).

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2018년 12월 21일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당 (을3, 156,000,000원).

* 채권 총액 (등기부상): 356,800,000원 (근저당 2건, 주택임차권 1건 합계).

* 경매개시 결정: 2023년 11월 17일 접수된 주식회사 백록레미콘 강제경매 (갑3, 1,155,747,726원).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (등기부상 지상권 관련 내용 없음).

* 총평: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 역시 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 정보

함덕에코하임은 2017년 11월에 사용 승인된 연립주택 단지로, 본건은 101동 3층 302호입니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(함덕에코하임), 동일 면적(66.21㎡)의 물건이 2026년 3월 9일에 18,500만원에 거래된 내역이 있습니다. 이는 본건의 감정가 229,000,000원보다 낮은 가격입니다. 다른 사례인 무지개빌라(1992년 준공, 59.3㎡)는 2026년 3월 9일에 9,100만원에 거래되었으나, 건축 연도 및 면적이 달라 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.3. 시세 분석

동일 단지 내 동일 면적의 실거래가 18,500만원은 본건의 현재 시세를 파악하는 데 있어 가장 중요한 기준이 됩니다. 감정가는 이보다 높지만, 실제 거래가는 시장 상황을 더 잘 반영할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주택 유형 및 구조

본건은 철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 지상 4층 건물 중 3층에 위치한 302호입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 보일러에 의한 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 주변 환경

주변에 공동주택과 농경지가 혼재하여 있으며, 함덕 해변과 같은 관광 명소가 가까워 레저 및 휴양 환경이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

감정평가서 요약에 따르면, 일부 동의 호수 표시에 현장과 공부 간의 차이가 있는 것으로 나타났습니다. (단, 본건 302호는 해당 사항 없음).

6.2. 토지이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역(저촉) 등 복합적인 토지이용계획이 적용됩니다. 이는 향후 건축 행위 등에 제한이 될 수 있습니다.

6.3. 특수 물건 정보

중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 조천읍 함덕리에 위치한 신축 연립주택으로, 실거래가를 통해 시세 파악이 용이하다는 장점이 있습니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없어 명확한 권리 인수가 가능하며, 비교적 안전한 투자 대상입니다. 다만, 지역별 토지이용계획 등 추가적인 현장 확인 및 법률 검토가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 함덕에코하임 단지 내 동일 면적의 명확한 실거래가 존재 (2026년 3월 18,500만원).

* 2017년 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태 양호 예상.

* 인수되는 임차인 보증금이 없어 명도 용이성 높음.

* 제주 관광 및 생활 인프라 접근성이 좋은 입지.

9. 예상 입찰가

본건과 동일한 함덕에코하임 101동 302호(66.21㎡)의 최근 매매가는 18,500만원입니다. 이는 본건의 감정가(229,000,000원)보다 낮은 수준으로, 현재 시세를 18,500만원 수준으로 판단하는 것이 합리적입니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려할 때, 경쟁 상황 및 낙찰 가능성을 종합적으로 고려하여 19,500만원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 실거래가 대비 소폭 상승한 금액이며, 감정가보다는 낮아 합리적인 가격으로 낙찰받을 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.