나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [7] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 102동 3층 302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (7)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 102동 3층 302호

용도: 연립주택

감정가: 227,000,000원

토지면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

토지지분: 125.825㎡ (약 38.06평)

건물면적: 67.59㎡ (약 20.45평, 전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

주요 특이사항: 중복병합사건, 공동담보

주의사항: (별도 명시된 사항 없음)

건축물 사용승인일자: 2017년 11월 20일

2. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 대중교통 이용도 가능한 것으로 파악됩니다.

2. 물건 기본정보

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 (2018-12-07) 근저당권 (엠씨아이대부주식회사, 6,500,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기사항전부증명서상 을1 근저당권을 말소기준으로 하여 이후 접수된 대부분의 권리(근저당, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (다만, 해당 내용은 공란으로 별도 확인 필요)

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑2 (2018-12-07): 소유권이전1번신탁등기말소

* 갑3 (2018-12-07): 소유권이전 (주식회사신진종합건설)

* 을1 (2018-12-07): 근저당 (엠씨아이대부주식회사, 6,500,000,000원) - 말소기준권리

* 을2 (2023-05-08): 근저당 (양순이, 120,000,000원) - 말소

* 갑8 (2023-11-17): 강제경매 (주식회사백록레미콘, 1,155,747,726원) - 말소

* 갑9 (2024-02-27): 임의경매 (성남동부새마을금고, 228,650,000원) - 말소

* 을1-2 (2024-06-20): 1번근저당부채권근질권설정 (느티나무제일차유한회사, 6,500,000,000원) - 말소

* 등기부채권 총액: 6,620,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 잔금 납부 시 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

2. 물건 기본정보

1.3. 상권분석

* 해당 물건은 주거지 내에 위치하며, 주변에 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

2. 물건 기본정보

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물 내 제3층 302호입니다. 외벽은 드라이비트, 외벽 타일 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용 상태: 본건은 연립주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본 위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 물건 기본정보

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 현황 불확실성: '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인 존재 여부 및 보증금/차임 정보가 미상일 경우 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 건축물 현황도면 상 호수와 현장 표시가 상이한 호수가 다수 존재합니다. 본건(302호)의 경우, 건축물대장상 301호이나 현장 표시는 302호로, 현장 표시 기준으로 평가되었습니다. 이는 추후 명도 또는 거래 시 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 물건 소재지 일부 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축행위 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

* 중복병합사건, 공동담보: 다수의 채권 및 담보 물건이 얽혀 있어 복잡한 권리 관계가 형성되어 있습니다.

2. 물건 기본정보

1.6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 연립주택으로, 비교적 신축(2017년 준공)에 해당합니다. 주변 환경은 주거지와 농경지가 혼재하는 조용한 지역으로, 차량 접근성은 양호한 편입니다. 권리 관계는 대부분 매각으로 소멸될 예정이나, 공부상 호수와 현장 표시가 상이한 점, 그리고 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요한 점은 주의해야 할 사항입니다. 토지 일부에 대한 이용 제한도 확인됩니다.

2. 물건 기본정보

1.7. 투자 포인트

* 경매 할인율: 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점은 투자 매력을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

* 제주도 부동산 가치: 제주도의 지속적인 관광 및 생활 인구 유입으로 인한 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하므로 향후 활용도를 높일 수 있습니다.

2. 물건 기본정보

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 동일한 단지(에스하임), 동일한 지번(2401), 동일한 건물면적(67.59㎡), 동일한 층수(3층)의 물건이 2026년 3월 15일에 17,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 227,000,000원이나, 해당 실거래가를 주요 시세 기준으로 삼아 분석합니다.

권리상 인수 부담이 없는 것으로 보이나, 공부와의 차이 및 임차인 미확인 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현재 시세 및 안전성을 고려한 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제시합니다.

* 주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 확인, 추가 시세 조사, 권리 관계 재확인 등을 통해 최종 결정해야 합니다. 또한, 최고가 매수신고인이 되더라도 낙찰이 보장되는 것은 아닙니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.