나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [3] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 101동 4층 402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (3)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 101동 4층 402호

용도: 연립주택

감정가: 268,000,000원

토지 면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

토지 지분: 125.825㎡

건물 면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

건물 지분: 67.59㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOO

건물 사용 승인일: 2017년 11월 20일

건축물 구조: 철근콘크리트구조, 경사슬래브위기와지붕, 지상4층 건물 내 4층 402호

특이사항: 중복 병합 사건, 공동 담보

2.1. 1.감정평가 요약

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401번지에 위치한 에스하임 101동 4층 402호 연립주택입니다. 감정평가서상으로는 기호(38)로 분류되며, 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리에 위치한다는 내용과 건물 구조상 지하1층~지상4층 건물 내 3층 302호라는 내용이 있으나, 이는 제공된 물건 주소(한림읍 귀덕리 2401, 4층 402호)와 상이합니다. 본 보고서는 제공된 물건 주소를 기준으로 작성되었습니다.

2.2. 입지조건

2.2. 1.소재지 및 주위 환경

제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 101동 4층 402호에 소재합니다. 본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 2.교통 및 도로 상태

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.2. 3.토지 이용 계획

본건 토지는 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 속합니다. 또한, 일부 토지(귀덕리 2419-5)는 도로구역에 해당합니다.

2.3. 권리분석

2.3. 1.말소 기준 권리

본건의 말소기준 권리는 2018년 12월 7일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

2.3. 2.등기부 요약

등기부 상 소유권 이전 및 매매 이력이 확인됩니다.

주요 권리로는 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(65억 원), 주식회사 백록레미콘의 강제경매(11억 5,574만 7,726원, 본건 사건), 성남동부새마을금고의 임의경매(2024타경22865) 등이 등재되었으나, 모두 말소 처리되었습니다.

이 외 압류 기록(제주세무서장, 제주특별자치도)도 말소되었습니다.

등기부채권 총액은 6,500,000,000원입니다.

2.3. 3.임차인 현황

제공된 자료 상 인수할 보증금이 있는 임차인은 확인되지 않았습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

2.3. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

자료 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 관련 세부 정보는 제공되지 않았습니다.

2.4. 상권분석

2.4. 1.주변 매매 시세

인근 '에스하임' 단지 내 유사 면적(67.59㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 178,000,000원에 거래되었습니다.

다른 단지인 '레몬하우스'(연립주택, 2017년식, 전용면적 41.53㎡)는 2025년 12월 127,500,000원, 2026년 3월 118,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

2.4. 2.지역 특성

본건은 제주도 내 주거 지역과 농경지가 혼재된 지역에 위치하며, 비교적 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.5. 생활정보

2.5. 1.건물 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 기본 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 보일러 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. 해당 호실(402호) 상부에는 다락 공간이 소재하는 것으로 파악됩니다.

2.5. 2.면적 정보

전용면적은 67.59㎡ (약 20.45평)이며, 분양 면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 토지 지분은 125.825㎡ (약 38.06평)입니다.

2.6. 잠재적 리스크

2.6. 1.권리관계 복잡성

중복 병합 사건 및 공동 담보 물건으로, 경매 절차가 복잡하고 추가적인 권리 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

2.6. 2.공부상 불일치

건축물 표제부 상 호수 표기와 현장 표시가 상이한 경우가 다수 확인되었습니다. 특히 본건과 관련될 수 있는 기호(17)의 경우, 공부상 402호이나 현장 표시는 401호로 기재되어 있어 소유권 이전 등기 및 실제 사용에 있어 확인이 필요합니다. 또한, 감정평가서상의 건물 정보(위치, 층수, 호수)와 제공된 물건 주소가 불일치하는 점은 큰 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

2.6. 3.감정가와 시세 차이

본건의 감정가는 268,000,000원이나, 동일 단지 내 유사 면적의 최근 실거래가는 178,000,000원으로 약 9천만 원 이상의 차이를 보입니다. 이는 감정가 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있음을 시사하며, 낙찰 후 예상보다 낮은 시세로 인해 투자 가치가 하락할 위험이 있습니다.

2.6. 4.혐오시설 정보

주변 환경 조사 결과, 제공된 정보 내에서는 혐오시설에 대한 언급은 없었습니다.

2.7. 종합 의견

본건은 제주도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 연립주택 경매 물건입니다. 최근 동일 단지 내 유사 면적의 거래 사례를 볼 때, 감정가가 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 또한, 공부와의 차이 및 감정평가서상 정보 불일치와 같은 여러 리스크 요인이 존재하여 신중한 접근이 필요합니다.

2.8. 투자 포인트

* 제주도 내 위치: 관광 및 거주 수요가 꾸준한 지역입니다.

* 동일 단지 거래 사례 존재: 시장 가격 형성의 참고 자료가 명확합니다.

* 권리 문제 해결 시 시세차익 기대: 현재의 권리 관계 및 공부 불일치 문제를 명확히 해결할 경우, 저가 매수 기회를 잡을 수 있습니다.

2.9. 예상 입찰가

본건은 감정가(268,000,000원) 대비 동일 단지 유사 면적의 최근 매매가(178,000,000원)가 현저히 낮게 형성되어 있습니다. 또한, 공부와의 차이 및 감정평가서 정보 불일치 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 인근 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 160,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 보수적으로 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 권리 관계 재확인 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.