나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [10] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 103동 1층 102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (10)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 103동 1층 102호

용도: 연립주택

감정가: 206,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

건물면적: 67.59㎡ (약 20.44평)

1.3. 특이사항

중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치하며, '대림리사무소' 북동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2018년 12월 7일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을1)이며, 채권최고액은 6,500,000,000원입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을2, 갑8, 갑9, 을1-2, 갑11)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 양성자외 1명 근저당권 (2021-06-02)

* 주식회사백록레미콘 강제경매 (2023-11-17)

* 성남동부새마을금고 임의경매 (2024-02-27)

* 느티나무제일차유한회사 1번근저당권부채권근질권설정 (2024-06-20)

* 제주세무서장 압류 (2025-06-04)

3.3. 소멸되지 않는 권리

기재된 내용상으로는 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당할 수 있으나, 구체적인 지상권의 존재 여부 및 내용은 명시되지 않았습니다. (물건명세서 참고사항)

3.4. 등기부채권 총액

7,059,000,000원

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 시세 분석

제공된 JSON 정보에 따르면, 본건과 동일한 '에스하임' 단지 내에서 전용면적 67.59㎡(약 20.44평)의 다세대주택이 2026년 3월 15일에 178,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 8,708,415원의 시세입니다.

인근 '레몬하우스' 단지의 경우, 전용면적 41.53㎡(약 12.56평)의 연립주택이 2025년 12월 22일에 127,500,000원(평당 약 10,151,274원), 2026년 3월 11일에 118,000,000원(평당 약 9,394,800원)에 거래되었습니다.

4.2. 감정가 대비 시세 비교

본건의 감정가는 206,000,000원이며, 이는 평당 약 10,078,000원의 시세입니다. 가장 직접적인 비교 대상인 '에스하임' 단지 내 동일 면적 거래 사례(178,000,000원) 대비 약 28,000,000원 높은 수준입니다. 이는 감정 시점과 실제 거래 시점의 차이, 또는 물건 상태의 차이일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재되어 있으며, 인근에 학교(조천초등학교, 함덕초등학교 언급되었으나 본건과는 직접적인 거리 정보 없음)가 있는 주거 밀집 지역입니다. 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 수준으로 기본적인 생활 편의성은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장상의 건축물현황도면(101호)과 실제 현장 표기(102호)가 상이하나, 현장 표기를 기준으로 평가되었습니다. 이는 해당 호실과 직접적인 큰 문제는 아닐 수 있으나, 향후 관리 시 참고해야 할 사항입니다.

6.2. 중복병합사건 및 공동담보

여러 채권자가 얽힌 중복 병합 사건이며 공동 담보 물건이라는 점은 경매 절차의 복잡성을 시사합니다.

6.3. 미확인 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되었으나, 그 구체적인 내용이 없어 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 명확하게 확인된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 연립주택으로, 최근 거래된 동일 단지 내 유사 면적의 물건 시세보다 감정가가 높게 책정된 점이 주요 특징입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수되는 채무는 없을 것으로 보입니다. 공부와의 차이나 미확인 지상권 가능성은 잠재적 리스크로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 내에서의 입지

* 권리관계가 명확하여 낙찰 시 깨끗한 권리 취득 가능

* 향후 부동산 시장 회복 시 시세 상승 여력

9. 예상 입찰가

최근 동일 단지 내 유사 면적 물건의 실제 거래가(178,000,000원)를 고려할 때, 감정가(206,000,000원)보다는 낮은 금액에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없고, 공부와의 차이 및 미확인 지상권 가능성 등 리스크 요인을 감안하면, 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익을 기대할 수 있는 범위는 다음과 같이 추정됩니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 195,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건의 정확한 상태, 시세 변동, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

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