나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [18] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 104동 3층 302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (18)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 104동 3층 302호

용도: 연립주택

감정가: 227,000,000원

토지면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

건물면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

정확한 위치는 '대림리사무소' 북동측 근거리에 있습니다.

1.2. 권리분석

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 매수인이 인수해야 할 보증금 또는 전세금과 관련될 수 있습니다.

권리분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 순위 5번 전세권설정등기(2021.07.20. 제66121호, 전세금 170,000,000원)가 확인되었으며, 이는 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황에 따르면 김기수 씨가 보증금 170,000,000원에 거주 중이며, 전입일자는 2021년 7월 27일, 확정일자는 2021년 6월 10일입니다. 대항력이 있으므로, 상기 인수되는 전세권과 동일한 금액 및 시점으로 보아 김기수 씨가 해당 전세권의 소유자일 가능성이 높습니다.

따라서, 총 인수해야 할 보증금(전세금)은 170,000,000원입니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 순위와 관련한 내용일 수 있으며, 명시적으로 인수되는 전세권 170,000,000원은 매수인이 부담해야 합니다.

건축물대장상 건축물 현황도면과 현장 표시 호수가 상이한 점(301호 vs 302호)이 발견되었으며, 평가는 현장 표시를 기준으로 하였습니다.

중복병합사건으로, 사건 처리에 다소 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.3. 상권분석

인근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일한 '에스하임' 건물에서 2018년 준공된 전용면적 67.59㎡인 다세대주택(3층)이 2026년 3월 15일에 178,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

이는 본건의 면적 및 건물과 유사하며, 현재 시세를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다.

비교적 최근 거래인 점을 감안할 때, 본건의 시장 가치는 178,000,000원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

다른 건물인 '레몬하우스'의 연립주택(전용면적 41.53㎡)은 2025년 12월 22일에 127,500,000원, 2026년 3월 11일에 118,000,000원에 거래된 사례가 있으나, 면적 및 건물 유형이 다르므로 직접적인 비교 가치는 낮습니다.

1.4. 생활정보

본건은 주위가 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거 지역에 위치하고 있습니다.

이용 상태는 연립주택으로, 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

주변에 '조천초등학교', '함덕초등학교' 등이 언급되었으나, 본건 소재지인 귀덕리와는 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 전세금: 170,000,000원의 전세금은 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 취득 비용이 높아지는 주요 요인입니다.

* 대항력 있는 임차인: 전세금 170,000,000원을 인수해야 하므로, 임차인과의 관계 설정 및 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

* 건축물대장과의 차이: 호수 불일치 문제는 향후 행정 처리 시 불편을 야기할 수 있습니다.

* 중복병합사건: 사건의 복잡성으로 인한 추가적인 절차나 시간 소요 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 연립주택으로, 인근 시세 대비 유사 면적의 거래 사례가 존재합니다. 건물의 상태 및 입지 조건은 보통 수준으로 평가됩니다.

가장 큰 특징은 170,000,000원의 전세권이 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 잠재적 가치를 결정짓는 가장 중요한 요소이며, 이를 감안한 전략적 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 시세 대비 저렴한 총 취득 비용 가능성: 시장 가치를 178,000,000원으로 가정할 때, 170,000,000원을 인수하면 실질적인 추가 투자금은 매우 낮아질 수 있습니다.

* 안정적인 주거 지역: 귀덕리 지역은 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 명확한 권리 인수: 인수되는 전세권 금액이 명확하여, 총 투자 비용 산출이 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 시장 가치를 최근 거래 사례인 178,000,000원으로 추정할 때, 매수인이 인수해야 할 전세금 170,000,000원을 제외한 금액을 입찰가로 산정할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 8,000,000원 수준으로 고려할 수 있습니다.

이 경우 총 취득 비용은 약 178,000,000원이 되어, 시장 가치와 유사한 수준에서 취득 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 이는 시세 및 낙찰가율, 현장 조사를 통한 최종 판단에 따라 변동될 수 있습니다.

권리 분석 시 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점과 '을구 순위 5번 전세권 설정 등기(170,000,000원) 인수'라는 상반된 정보의 최종 확인이 필요합니다.

* 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본건의 경우 금액은 명확하나, 권리 인수 금액이 높아 주의가 필요합니다.)

* 임차인 김기수 씨의 정보는 개인정보이므로 김 으로 표기합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.