나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [12] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 103동 2층 202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본 건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 103동 2층 202호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 제주지방법원 2023타경30326 (12)입니다.

부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

건물 사용승인일자는 2018년 06월 27일입니다.

1.2. 면적

건물 전용면적은 67.59㎡ (약 20.45평)입니다.

토지 면적은 125.83㎡ (약 38.06평)이며, 토지 지분 면적 역시 125.825㎡ (약 38.06평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 거래 및 권리정보

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 216,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 별도의 권리는 명시되지 않았습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

대중교통 이용은 인근 노선을 통해 가능합니다.

2.3. 주변 시설 분석

주변 지역은 주거 밀집 지역과 농경지가 혼합된 형태입니다.

주요 편의 시설 및 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 농촌 및 주거 지역의 특성을 보입니다.

별도의 지도 검색 결과, 인근에 유해하거나 혐오 시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 외관

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕의 지상4층 건물 중 제2층 제202호입니다.

외벽은 제주석, 파벽돌, 스타코 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다.

3.2. 이용상태 및 설비

본 물건은 다세대주택으로 이용 중입니다.

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 승강기 설비, 보일러에 의한 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3.3. 건물 현황 및 공부 차이

제시목록상 호수와 현장 표시 호수 간에 일부 차이가 있습니다.

구체적으로, 본 건 (202호)은 공부상 201호로 기재되어 있을 수 있으나, 현장 표시는 202호이며 현장 표시를 기준으로 평가되었습니다. 이러한 공부와의 차이는 등기 및 행정 처리 시 확인이 필요합니다.

4. 토지 정보

4.1. 토지 형상 및 이용

본 건의 토지는 일단의 토지로서, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한

해당 토지는 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역 (전부제한구역)에 해당하며, 도로구역으로도 지정되어 있습니다.

(귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 토지 관련 정보 종합)

5. 권리분석

5.1. 경매 개요

본 건은 제주지방법원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOOOO이며, 총 15개 물건이 중복 병합되어 진행되는 사건입니다.

5.2. 인수주의 권리

제공된 정보 상, 매각으로 인해 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

5.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

특이사항으로, 대항력 있는 임차인은 확인되지 않았습니다.

5.4. 특이사항

본 사건은 중복병합사건으로, 관련 사건들과 함께 진행됩니다.

건축물대장상 건축물현황도면(201호)과 현장 표시(202호)가 상이한 부분이 존재하므로, 현장 확인 및 공부 열람을 통한 세부 사항 확인이 필요합니다.

6. 상권 분석

6.1. 단지 내 시세 분석 (에스하임)

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '에스하임' 단지 내 귀덕리 2401번지 소재 다세대주택 (전용면적 67.59㎡, 건축년도 2018년)이 2026년 3월 15일에 178,000,000원 (17,800만원)에 거래되었습니다. 이는 본 물건의 건물면적과 건축년도가 동일하여 가장 직접적인 비교 대상이 됩니다.

6.2. 주변 시세 비교 (레몬하우스)

비교 대상 단지인 '레몬하우스' (귀덕리 3238번지, 건축년도 2017년)의 경우, 전용면적 41.53㎡ 다세대주택이 2025년 12월 22일에 127,500,000원 (12,750만원), 2026년 3월 11일에 118,000,000원 (11,800만원)에 거래되었습니다. 이는 본건보다 면적이 작고 다른 단지이므로 참고용으로 활용됩니다.

7. 생활 정보

주위는 주택이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

인근에 초등학교(조천초등학교, 함덕초등학교)가 언급되어 있으나, 이는 감정평가서 상의 여러 기호에 대한 주위환경 설명으로, 본건과의 실제 거리는 추가 확인이 필요합니다.

귀덕리 지역은 제주시의 서부 지역으로, 한림읍 중심지 및 제주시내로의 이동이 가능합니다.

8. 잠재적 리스크

* 중복병합사건: 관련 사건들의 진행 상황 및 결과에 따라 경매 절차에 변동이 있을 수 있습니다.

* 건물 현황과 공부 상 호수 불일치: 본건(202호)의 경우 공부상 호수와 현장 표시 호수가 상이할 수 있으며, 이는 등기부등본, 건축물대장 등 공부 확인 및 현장 재확인을 통해 명확히 해야 합니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 신축급 다세대주택으로, 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

건물 면적 및 건축 연도가 동일한 에스하임 단지의 최근 실거래가가 178,000,000원인 점을 고려할 때, 감정가 216,000,000원은 현재 시장가보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

다만, 중복병합사건이고 공부와의 차이(호수 불일치)가 있는 점은 낙찰 후 명확한 확인 절차가 필요합니다.

10. 투자 포인트

* 신축급 (2018년 준공)의 깨끗한 건물 상태.

* 귀덕리 지역의 안정적인 주거 환경.

* 동일 단지 내 최근 실거래가 (178,000,000원) 대비 감정가의 할인 가능성.

* 토지 지분이 상대적으로 넓어 건물 가치 외 추가적인 장점을 가질 수 있습니다.

11. 예상 입찰가

동일 단지 내 최근 실거래가(178,000,000원)와 감정가(216,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준으로 공격적인 입찰가를 설정할 수 있습니다.

감정가의 약 10~15% 할인된 가격대를 목표로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에 본 건에 대한 예상 입찰가는 190,000,000원으로 제시합니다.

이는 최근 실거래가보다 소폭 높지만 감정가보다는 낮은 수준으로, 경쟁 입찰 상황에서 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 전략적 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.