나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [14] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 103동 4층 401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (14)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 103동 4층 401호

용도: 다세대주택 (제공된 정보에는 연립주택으로 표기되어 있으나, 감정평가요약 및 유사 건물 정보에 다세대주택으로 명시되어 있습니다.)

감정가: 268,000,000원

토지면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

건물면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

건물 사용승인일자: 2018년 06월 27일

1.1. 입지조건

주위환경: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치하며, '대림리사무소' 북동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주거 및 농업 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

토지이용계획: 본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

경매구분: 부동산강제경매로 진행되었습니다.

채권자: 주OOOOOOOOO입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시된 바가 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 주변 환경 및 상업 시설

본건이 위치한 귀덕리 지역은 관광지 및 해안가와 인접하여 있어 휴양 시설들이 다수 존재합니다. 또한, 제주 시내 및 주요 관광지로의 접근성이 비교적 좋은 편입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인근에 귀덕초등학교가 소재하여 도보 통학이 가능합니다. 또한, 한림중학교, 한림고등학교 등도 이용 가능합니다.

편의시설: 지역 내 소규모 상점들이 있으며, 차량 이용 시 한림읍 중심지로 이동하여 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등)을 이용할 수 있습니다.

혐오시설: 주변 반경 내에 특별히 보고된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물대장과 현장 표시 상이: 집합건축물대장상의 건축물현황도면과 현장 표시 호수가 서로 상이한 점(402호 vs 401호)이 있으나, 감정평가는 현장 표시를 기준으로 이루어졌습니다. 이는 추후 등기 관련 절차에서 간략한 확인이 필요할 수 있습니다.

토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

중복병합사건: 해당 사건은 중복병합사건으로, 여러 사건이 통합되어 처리되고 있음을 의미합니다. 이는 절차상의 특이사항으로, 직접적인 물건의 하자를 의미하지는 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 다세대주택으로, 강제경매로 진행 중입니다. 인수해야 할 임차 보증금이 없고, 최근 거래된 유사 물건과의 시세 차이가 감정가와 비교했을 때 상당한 편입니다. 다만, 건축물대장과 현장 표시상의 호수 불일치와 토지이용계획상의 제한 사항은 고려할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

인수 부담 없음: 임차인 현황상 인수할 보증금이 없어 낙찰자가 추가적인 금전 부담 없이 명도를 진행할 수 있습니다.

시세 차익 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 정보가 낮게 형성되어 있어, 시세 조사 및 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

에스하임 단지 내 물건: 동일 단지 내 유사 면적의 물건이 최근 높은 가격에 거래된 이력이 있어, 단지의 선호도를 확인할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 중, 동일 단지인 '에스하임'의 2018년 준공 건물, 전용면적 67.59㎡(약 20.45평)인 3층 물건이 2026년 3월 15일에 178,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 동일 면적의 4층 물건입니다. 감정가 268,000,000원과 비교 시, 실거래가를 기준으로 현재 시세를 판단하는 것이 합리적입니다.

종합적인 시장 상황 및 유사 물건의 거래 사례를 고려하여, 예상 입찰가는 180,000,000원에서 200,000,000원 사이로 고려해볼 수 있습니다.

본 건의 합리적인 예상 입찰가는 약 185,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.