나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [8] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 102동 4층 402호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (8)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 102동 4층 402호

용도: 연립주택

감정가: 268,000,000원

토지 면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

건물 면적: 67.59㎡ (약 20.45평, 전용면적 기준)

건축물 용도 승인일: 2018년 06월 27일 (해당 물건 관련)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준임.

인접 도로상태: 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터의 아스콘 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역에 해당함.

1.2. 권리분석

채권자: 주식회사백록레미콘 (강제경매)

말소기준권리: 2018년 12월 7일자 엠씨아이대부주식회사 근저당권 (을1)

매각으로 소멸되는 권리: 등기부등본 상 을1 근저당권을 말소기준으로 하여, 본 경매 절차를 통해 을1 근저당권 및 그 이후의 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 보고서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없음.

1.3. 상권분석

최근 매매 정보 분석:

* 동일 단지인 '에스하임' 귀덕리 2401, 건물면적 67.59㎡(약 20.45평)의 3층 물건이 2026년 3월 178,000,000원에 거래되었음.

* 인근 '레몬하우스'(2017년식, 41.53㎡)는 2025년 12월 127,500,000원, 2026년 3월 118,000,000원에 거래되었음.

시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 면적 및 단지(에스하임)의 3층 물건이 1억 7천 8백만원에 거래된 이력이 있음.

* 본건의 감정가 2억 6천 8백만원은 이러한 최근 실거래가 대비 상당한 차이를 보이며 높게 책정된 것으로 판단됨.

* 실거래가를 기준으로 본건의 가치를 평가할 필요가 있으며, 향후 가격 변동 가능성도 고려해야 함.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 인근에 기본적인 생활 편의 시설이 있으나, 주요 상업 시설 및 문화 시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 특별히 보고된 혐오 시설은 없음. (이는 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 결과를 기반으로 하며, 실제 현장 확인을 통해 최종 검증이 필요함)

1.5. 잠재적 리스크

건물 구조 및 이용상태: 철근콘크리트구조의 공동주택(다세대주택)으로 현재 이용 중이며, 구조상 특이사항은 없음.

공부와의 차이:

* 감정평가서 요약 요항표 상, 일부 기호(16~37)에서 제시목록 상의 호수와 현장 표시 호수가 상이한 경우가 다수 확인됨. (예: 기호(17) 402호이나 현장 표시는 401)

* 물건명세서상 '집합건축물대장상 건축물현황도면(401호)과 현장표시(402호)가 서로 상이한 바, 현장표시를 기준하여 평가함'이라는 내용이 있어, 본건 402호는 현장 표시 기준이 적용되었음을 알 수 있음.

* 이러한 공부상의 차이는 추후 등기 및 관리상의 혼선을 야기할 수 있으므로 주의가 필요함.

특이사항 및 주의사항: 중복병합사건, 공동담보 물건임.

특수물건정보: 중복병합사건, 공동담보 물건임.

감정가와 실거래가의 괴리: 본건 감정가(268,000,000원)와 동일 단지 유사 면적의 최근 실거래가(178,000,000원) 간 큰 차이가 존재하므로, 1차 경매 시 유찰될 가능성이 있으며, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수도 있으나, 반대로 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성도 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 연립주택으로, 2018년에 건축되어 비교적 신축에 속하며 권리 관계가 명확하여 인수할 부담이 없는 것이 장점임. 하지만 감정가가 최근 실거래가보다 현저히 높아 1차 경매에서 유찰될 가능성이 높음. 공부와의 호수 표기 상이점 등은 현장 확인 및 추가 조사가 필요함.

1.7. 투자 포인트

권리 부담 없음: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 소유권 이전 등기 시 법적 문제 없음.

낮은 시세 대비 감정가: 동일 단지 유사 면적 실거래가 대비 감정가가 높아, 시세 차익 확보 가능성 있음 (다만, 현재 시세 반영 부족으로 보임).

제주 지역 부동산 시장 전망: 제주 지역 부동산 시장의 장기적 성장 가능성을 고려할 때, 시세 상승 여력 존재.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 268,000,000원임.

동일 단지, 동일 면적(67.59㎡)의 3층 물건이 2026년 3월 178,000,000원에 거래된 최근 실거래가가 존재하는 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됨.

최근 실거래가(178,000,000원)와 본건의 4층이라는 점, 그리고 1차 경매임을 감안하여 보수적인 접근 시, 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안함.

이는 어디까지나 시장 데이터에 기반한 예상이며, 실제 입찰 참여 전에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 최신 시장 동향을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.