나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [5] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 102동 2층 202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (5)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 102동 2층 202호

용도: 연립주택

감정가: 216,000,000원

토지면적: 125.83㎡ (약 38.07평)

토지지분: 125.825㎡ (약 38.07평)

건물면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

건물지분: 67.59㎡ (약 20.45평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

주요 특징: 중복병합사건, 공동담보

건축물 사용승인일자: 2018년 06월 27일 (에스하임 건물 기준)

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치하며, '에스하임'이라는 공동주택 단지 내에 속해 있습니다.

주변은 단독주택, 농경지, 그리고 다른 공동주택 등이 혼재되어 있어 주거 및 농업 지역이 복합된 환경입니다.

차량 접근은 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 대중교통 이용에도 보통 수준의 편의성을 제공합니다.

해당 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOOOO입니다.

등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 '엠씨아이대부주식회사'의 근저당권(2018.12.07.)보다 후순위이거나, 경매 절차에 따라 말소될 예정입니다.

따라서, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

총 등기부채권액은 7,059,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 명시된 임차인 정보는 없습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 귀덕리는 주거 및 농경지가 혼합된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설 위주로 분포되어 있습니다.

활발한 상권보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 입지입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 귀덕초등학교가 소재합니다.

* 교통: 차량으로 제주 시내 및 주요 지역 접근이 가능하며, 대중교통 노선도 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 제주시 중심부나 애월읍으로 이동 시 마트, 병원 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 환경: 주변이 대체로 조용하며, 농경지와 주택이 어우러져 있습니다. 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 토지이용계획상 가축사육제한구역 등이 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건 및 공동담보: 여러 채권 채무 관계가 얽혀 복잡성을 더할 수 있으나, 권리분석 결과 모두 소멸 예정입니다.

* 공부와의 차이: 집합건축물대장상 건축물현황도면과 현장 표시 간 호수가 상이한 경우가 다수 확인되었습니다. 본건 202호 역시 관련 discrepancies가 있을 수 있으며, 이는 현장 확인 시 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 감정평가 시 현장 표시를 기준으로 평가되었습니다.

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역 등은 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 연립주택으로, 권리관계가 깨끗하고 매각으로 인한 인수 부담이 없는 경매 물건입니다.

67. 59㎡(약 20.45평)의 전용면적을 가지며, 2018년에 건축된 '에스하임' 단지 내에 위치합니다.

주변 환경은 주거와 농지가 혼재된 지역이며, 교육 및 교통 접근성은 보통 수준입니다.

다만, 공부와의 호수 불일치 가능성과 토지이용계획상의 제한사항은 사전 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 안전한 물건: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸 예정으로, 낙찰 후 권리상 문제가 없습니다.

* 최근 실거래가 대비 시세 차익 가능성: 유사 물건의 최근 매매 사례와 비교 시, 입찰 가격에 따라 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 제주도 내 부동산 투자 기회: 제주는 지속적인 관광객 증가와 함께 부동산 가치 상승 잠재력이 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물(에스하임)의 동일 면적(67.59㎡) 물건이 2026년 3월 15일에 178,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 216,000,000원이나, 최근 실거래가를 고려할 때 시세는 약 178,000,000원 수준으로 판단됩니다.

현재 시세 및 감정가, 경매 물건의 특성 등을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 검토해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 시장 상황, 경쟁 입찰 현황 등을 면밀히 분석하여 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.