나이스옥션 법원경매 제주 2023타경30326 [4] 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 102동 2층 201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2024.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

기호(1~15) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 조천리 소재 '조천초등학교' 동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 등이 혼재함. 기호(16~37) : 제주특별자치도 제주시 한림읍 소재 '대림리사무소' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함. 기호(38) : 제주특별자치도 제주시 조천읍 함덕리 소재 '함덕초등학교' 서측 원거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1~15) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 대중교통노선이 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(16~37) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임. 기호(38) : 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

기호(1~15) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층 ~ 지상7층 건물 내 제2층 제201호외 14개호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(16,17) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 1개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(18~22) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 4개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(23~29) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제1층 제101호외 6개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(30~33) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제202호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(34~37) : 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호외 3개호실로서, 외벽 : 제주석, 파벽돌, 스타코 등, 창호 : 샷시 창호 등임. 기호(38) : 철근콘크리트구조 경사슬래브위기와지붕 지하1층 ~ 지상4층 건물 내 제3층 제302호로서, 외벽 : 드라이비트, 외벽 타일 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1~15) : 아파트임. 기호(16~37) : 다세대주택임. 기호(38) : 연립주택임.

설비내역

기호(1~15) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(16~37) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음. 기호(38) : 기본위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

조천리 1361-3 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 귀덕리 2401, 2419-1, 2419-5 : 공히 일단의 토지이며, 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임. 함덕리 2703 : 인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1~15) : 북동측으로 노폭 약 6미터 시멘트 포장도로에 접함. 기호(16~37) : 북동측 북서측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함. 기호(38) : 남측으로 노폭 약 6미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

조천리 1361-3 : 제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역) (저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임. 귀덕리 2401, 2419-1 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 귀덕리 2419-5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>임.

공부와의 차이

제시목록상 기호(16)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(17)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(18)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(19)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(20)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(21)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(22)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(23)의 호수는 101호이나 현장표시는 102, 기호(24)의 호수는 102호이나 현장표시는 101, 기호(25)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(26)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(27)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(28)의 호수는 401호이나 현장표시는 402, 기호(29)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(30)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(31)의 호수는 301호이나 현장표시는 302, 기호(32)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(33)의 호수는 402호이나 현장표시는 401, 기호(34)의 호수는 201호이나 현장표시는 202, 기호(35)의 호수는 202호이나 현장표시는 201, 기호(36)의 호수는 302호이나 현장표시는 301, 기호(37)의 호수는 401호이나 현장표시는 402임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1~15)의 사용승인일자는 2017년 03월 22일임. 기호(16~37)의 사용승인일자는 2018년 06월 27일임. 기호(38)의 사용승인일자는 2017년 11월 20일임.

AI 물건분석

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2023타경30326 (4)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리 2401 에스하임 102동 2층 201호

용도: 연립주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

감정가: 216,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 125.83㎡ (약 38.06평)

토지 지분: 125.825㎡ (약 38.06평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 67.59㎡ (약 20.45평)

건물 지분: 67.59㎡ (약 20.45평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 채권자 및 특이사항

채권자: 주OOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 소재하며, '대림리사무소' 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본 요약에 따르면, 말소기준권리인 을1 근저당권(엠씨아이대부주식회사, 6,500,000,000원)을 포함하여 을2 근저당권, 갑10 강제경매, 갑11 임의경매, 을1-2 근질권, 갑13 압류 등 다수의 권리가 등기되었으나, 경매 절차를 통해 모두 말소될 예정입니다. 이에 따라 매각으로 인한 권리 소멸 및 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (다만, 최종 권리관계는 입찰 전 반드시 직접 확인해야 합니다.)

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 이는 경매로 인해 해당 부동산을 취득하는 낙찰자가 기존 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 등: 개요 없음)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 '에스하임' 단지 내 유사 면적(67.59㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 15일에 1억 7,800만원에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가(2억 1,600만원)보다 낮은 시세 수준을 나타냅니다.

그 외 '레몬하우스' 단지의 소형 연립주택(약 41.53㎡)은 2025년 12월부터 2026년 3월 사이에 1억 1,800만원에서 1억 2,750만원 사이에서 거래되었습니다.

4.2. 생활 편의시설

본건 인근에 '대림리사무소'가 위치해 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용은 보통 수준으로 판단됩니다. 주위 환경은 주택가와 농경지가 혼재되어 있습니다.

5. 건물 및 토지 정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크지붕의 지상 4층 건물 내 제2층 제201호입니다. 건물 외벽은 제주석, 파벽돌, 스타코 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호입니다. 이용 상태는 다세대주택으로 분류되나, 본 물건 명세서상 용도는 연립주택으로 표기되어 있습니다.

5.2. 토지 현황

해당 토지는 인접지와 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

5.3. 공부와의 차이 및 특수사항

감정평가서 요약에 따르면, 건축물대장상 건축물 현황도면과 실제 현장 표시가 상이한 경우가 있음을 명시하고 있습니다. 본건(201호)의 경우, 현장 표시를 기준으로 평가가 이루어졌습니다. 이는 등기부나 건축물대장상 호수와 실제 점유 호수가 다를 수 있음을 시사하므로, 현장 확인 시 각별한 주의가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본건의 감정가는 2억 1,600만원이나, 최근 동일 단지 유사 면적 물건의 실거래가는 1억 7,800만원 수준으로 확인되어 약 3,800만원의 차이가 존재합니다. 이는 낙찰 이후 시세 차익을 기대하기 어렵거나, 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

6.2. 건축물 대장상 도면과 현장 표기 차이

감정평가서상 명시된 건축물대장과 현장 표시의 상이함은 추후 건물 관리에 있어 행정적 불편이나 확인 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있는 소지가 있습니다.

6.3. 과거 높은 채권 총액

등기부상 말소 예정된 권리들의 채권 총액이 70억 5,900만원으로 매우 높은 수준을 기록했었습니다 [cite:data]. 이는 과거 해당 물건에 상당한 재정적 문제가 있었음을 보여주며, 현재 경매 절차와는 무관하지만 잠재적인 위험 요소로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 귀덕리에 위치한 연립주택으로, 경매 절차를 통해 권리 관계가 비교적 명확해지는 물건입니다. 특히, 인수되는 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 시세 차이를 보이고 있으며, 건축물 대장상 도면과 현장 표시의 불일치 등 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 동일 단지 내 유사 면적의 최근 실거래가(1억 7,800만원) 대비 감정가(2억 1,600만원)의 괴리가 존재하여, 시세보다 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 말소될 예정이며, 인수하는 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 깨끗합니다.

* 제주라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2억 1,600만원이나, 가장 유사한 거래 사례인 에스하임 67.59㎡의 최근 매매가가 1억 7,800만원임을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없고 인수 보증금이 0원이므로, 현재 시장가치와 감정가를 종합적으로 고려하여 1억 8,500만원 ~ 2억 500만원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 다만, 이는 일반적인 시장 상황과 제공된 정보를 바탕으로 한 예상이며, 현장 방문 및 추가적인 시장 조사 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.